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财政部、国家文物局关于颁发《文物事业单位财务制度》的通知

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财政部、国家文物局关于颁发《文物事业单位财务制度》的通知

财政部 国家文物局


财政部、国家文物局关于颁发《文物事业单位财务制度》的通知
1997年6月10日,财政部、国家文物局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、文化(文物)厅(局)、文物管理委员会:
为了更好地规范文物事业单位财务行为,加强财务管理,促进文物事业的发展,根据《事业单位财务规则》,结合文物事业单位自身特点,我们制定了《文物事业单位财务制度》。现颁发给你们,请遵照执行。

附件:文物事业单位财务制度

第一章 总则
第一条 为了规范文物事业单位的财务行为,加强文物事业单位财务管理,提高资金使用效益,保障文物事业的健康发展,根据《中华人民共和国文物保护法》和《事业单位财务规则》,制定本制度。
第二条 本制度适用于各级政府文物行政主管部门(以下简称主管部门)所属的各级各类文物事业单位的财务活动。
第三条 文物事业单位财务管理的基本原则是:执行国家有关法律、法规和财务规章制度;坚持勤俭办事业的方针;正确处理事业发展需要和资金供给的关系,社会效益和经济效益的关系,国家、集体和个人三者利益的关系。
第四条 文物事业单位财务管理的主要任务是:合理编制单位预算;依法组织收入,合理安排支出;建立健全财务制度,加强经济核算,提高资金使用效益;加强国有资产管理,防止国有资产流失;如实反映单位财务状况;参与单位重大经济决策和对外签订经济合同等事项,对单位经济活动进行控制和监督。
第五条 文物事业单位的财务工作,应接受财政、审计、税务等有关部门和主管部门的指导、检查和监督。
第六条 文物事业单位的全部财务活动在单位负责人领导下,由单位财务部门统一管理。

第二章 单位预算管理
第七条 单位预算是指文物事业单位根据事业发展计划和任务编制的年度财务收支计划。文物事业单位预算由收入预算和支出预算组成。
第八条 国家对文物事业单位实行核定收支、定额或者定项补助、超支不补、结余留用的预算管理办法。定额或者定项补助标准根据文物事业特点、事业发展计划、事业单位收支状况以及国家财政政策和财力可能确定。定额或者定项补助可以为零。
少数非财政补助收入大于支出较多的文物事业单位,可以实行收入上缴办法。具体办法由财政部门会同主管部门制定。
第九条 预算编制原则:
(一)根据国家有关方针、政策,国家有关法律、法规和规章制度,以及文物事业计划编制单位预算。
(二)坚持实事求是的原则,既要考虑事业发展的需要,又要考虑国家财力的可能,保证重点、兼顾一般。
(三)坚持以收定支、收支平衡的原则,单位预算应自求平衡,不得编制赤字预算。
(四)坚持艰苦奋斗、勤俭节约的原则,挖掘内部潜力,努力增收节支,提高资金使用效益。
(五)坚持严格划清经费渠道的原则。事业经费与基本建设投资不得相互挤占和挪用,并根据有关规定,分别编制预算。
(六)坚持完整性和统一性原则。文物事业单位必须将全部财务收支项目在预算中予以反映,并按照国家预算表格和统一的口径、程序及计算依据编制单位的预算。
第十条 预算编制程序:
文物事业单位根据年度事业计划,提出预算建议数,经主管部门审核汇总报财政部门核定。单位根据财政部门下达的预算控制数编制预算,由主管部门汇总报财政部门审核批复后执行。
预算报送时间按财政部门的规定执行。
第十一条 预算编制方法:
(一)收入预算包括财政补助收入、上级补助收入、事业收入(含财政专户核拨的预算外资金收入)、经营收入、附属单位上缴收入和其他收入。收入预算根据事业计划,参照近年收入情况,并考虑预算年度可能出现的收入增减因素编制。
(二)支出预算包括事业支出、经营支出、自筹基本建设支出、对附属单位补助支出和上缴上级支出。支出预算根据事业发展需要与财力可能测算编制。
1.事业支出包括基本工资、其他工资、补助工资、职工福利费、社会保障费、助学金、公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他费用。其中:基本工资、其他工资、补助工资、职工福利费、社会保障费和助学金,根据单位人员编制、劳动工资计划及其他有关规定进行编制;公务费按照人员编制、定额标准或近年来支出的情况进行测算编制;业务费按工作任务和定额编制,无法确定定额的,按近年开支情况测算编制;设备购置费按主管部门批准的设备购置计划和市场价格进行编制;修缮费按维修定额或实际情况进行测算编制;其他费用测算编制。
2.经营支出目级科目与事业支出目级科目相同。预算编制方法比照事业支出编制方法办理。
3.自筹基本建设支出根据单位基本建设计划和非财政补助收入状况,在保证正常支出需要的基础上从严编制。
4.对附属单位补助支出按主管部门批准的数额编制。
5.上缴上级支出按规定的比例或数额编制。
(三)单位预算必须附有预算编制说明书。
第十二条 预算调整:
文物事业单位预算在执行过程中,财政补助收入、从财政专户核拨的预算外资金一般不予调整。但是,上级下达的事业计划有大的调整,或者根据国家有关政策增加或减少支出,对预算执行影响较大时,单位需报请主管部门或财政部门调整预算;非财政补助收入部分需要调增调减的,由单位自行调整并报主管部门和财政部门备案。
收入预算调整后相应调增调减支出预算。

第三章 收入管理
第十三条 收入是指文物事业单位为开展业务及其他活动依法取得的非偿还性资金。
第十四条 文物事业单位的收入包括:
(一)财政补助收入,即文物事业单位通过主管部门、上级单位或直接从财政部门取得的文物事业费,包括经常性经费和专项资金。
(二)上级补助收入,即文物事业单位从主管部门和上级单位取得的各种非财政补助收入。
(三)事业收入,即文物事业单位开展专业业务活动及其辅助活动取得的收入,其中:按照国家有关规定应当上缴财政纳入预算的资金和应当缴入财政专户的预算外资金,不计入事业收入。从财政专户核拨的预算外资金和部分经核准不上缴财政专户管理的预算外资金计入事业收入。
(四)经营收入,即文物事业单位在专业业务活动及其辅助活动之外开展非独立核算经营活动取得的收入。
(五)附属单位上缴收入,即文物事业单位附属独立核算单位按照有关规定上缴的收入。
(六)其他收入,即上述规定范围以外的各项收入,包括投资收益、利息收入、捐赠收入等。
第十五条 事业收入包括:
(一)门票收入,即文物事业单位开展业务活动出售门票取得的收入。
(二)展览收入,即文物事业单位举办的或与外单位合办、协办的文物艺术品展览收入。
(三)文物勘探发掘收入,即文物事业单位进行文物勘探发掘工作取得的收入。
(四)文物维修设计收入,即文物事业单位对文物维修、恢复、复原进行设计工作取得的收入。
(五)文物修复、复制收入,即文物事业单位对外提供文物修复、复制取得的收入。
(六)文物咨询鉴定收入,即文物事业单位对外提供的文物咨询鉴定取得的收入。
(七)影视拍摄收入,即文物事业单位经批准为影视拍摄提供文物藏品和文物场所取得的收入。
(八)文物导游收入,即文物事业单位提供文物导游服务取得的收入。
(九)无形资产转让收入,即文物事业单位按照国家有关规定,经过中介机构评估后转让无形资产取得的收入。
(十)其他事业收入,即文物事业单位开展专业业务活动及其辅助活动取得的除上述各项收入以外的收入。
文物事业单位上述十项收入中,属于从财政专户领拨的预算外资金以及经财政部门核准不上缴财政专户管理的预算外资金,作为单位的预算外收入,计入事业收入,同时在预算外资金收支计划表中反映。
第十六条 经营收入包括:
(一)销售收入,即文物事业单位非独立核算部门销售商品取得的收入。
(二)经营服务收入,即文物事业单位非独立核算部门对外提供经营服务取得的收入。
(三)租赁收入,即文物事业单位出租房屋、场地和设备等取得的收入。
(四)其他经营收入,即文物事业单位在专业业务活动及其辅助活动之外取得的除上述各项收入以外的收入。
第十七条 收入管理的要求:
(一)文物事业单位应当在国家政策允许的范围内,依法组织收入,坚持把社会效益放在首位,同时注重经济效益。
(二)文物事业单位必须使用财政部门和税务部门统一印制的票据,并建立健全各种专用收款收据、销售发票、门票等票据的管理制度。
(三)文物事业单位必须严格执行国家批准的收费项目和收费标准,不得擅自设立收费项目,自定收费标准。
(四)文物事业单位应当按照规定加强帐户的统一管理,收入要及时入帐,防止流失。
(五)文物事业单位的各项收入必须全部纳入单位预算,统一核算,统一管理。

第四章 支出管理
第十八条 支出是文物事业单位开展业务及其他活动发生的资金耗费和损失。
第十九条 文物事业单位支出包括事业支出、经营支出、自筹基本建设支出、对附属单位补助支出和上缴上级支出。
(一)事业支出,即文物事业单位开展专业业务活动及其辅助活动发生的支出,包括基本工资、其他工资、补助工资、职工福利费、社会保障费、助学金、公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他费用。
(二)经营支出,即文物事业单位在专业业务活动及其辅助活动之外开展非独立核算经营活动发生在的支出。
(三)自筹基本建设支出,即事业单位用财政补助收入以外的资金安排自筹基本建设发生的支出。事业单位自筹资金安排基本建设,应先落实资金来源,并按审批权限,报经有有关部门列入基本建设计划。事业单位应在保证正常事业支出需要,保持正常预算收支平衡的基础上,统筹安排自筹基本建设支出,并报主管部门和财政部门核批。核定的自筹基本建设资金纳入基本建设财务管理。
(四)对附属单位补助支出,即文物事业单位用财政补助收入之外的收入对附属单位补助发生的支出。
(五)上缴上级支出,即实行收入上缴办法的文物事业单位按照规定的定额或者比例上缴上级单位的支出。
第二十条 文物事业单位在开展非独立核算经营活动中,应当正确归集实际发生的各项费用数,不能归集的,应当按照规定的比例合理分摊。经营支出应与经营收入配比。
第二十一条 文物事业单位应当建立健全支出管理制度。各项支出应当在单位负责人的领导下,由单位财务部门在财政部门和主管部门核定的预算指标之内统一掌握使用。单位各业务部门的开支,应当事先提出使用计划交单位财务部门审核后执行。
第二十二条 文物事业单位应当严格执行规定的开支范围及开支标准;没有统一规定的,由文物事业单位做出规定,报主管部门和财政部门备案。文物事业单位的规定违反国家法律、法规和政策的,主管部门和财政部门应当责令其改正。
第二十三条 文物事业单位从财政部门和主管部门取得的有指定项目和用途并且要求单独核算的专项资金,应当按照要求定期向财政部门和主管部门报送专项资金使用情况;项目完成后,应当报送专项资金支出决算和使用效果的书面报告,接受财政部门和主管部门的检查和验收。
第二十四条 为了加强支出管理,提高经济核算水平,有条件的文物事业单位应当根据开展业务及其他活动的实际需要,实行内部成本核算办法。其支出可以划分为直接费用、间接费用和期间费用。
(一)直接费用是指直接从事文物考古、发掘、维修、修复、复原等业务活动和非独立核算生产经营活动所发生的费用。直接费用计入成本中。
(二)间接费用是指文物事业单位内部各业务部门为组织和管理考古、发掘、维修、修复、复原等业务活动和非独立核算生产经营活动所发生的费用。间接费用按一定比例计入成本中。
(三)期间费用是指文物事业单位内部行政后勤管理部门发生的各项费用。期间费用计入当期结余。
第二十五条 实行内部成本核算办法的范围:
(一)非财政补助收入能够基本满足正常支出的博物院、博物馆、文物保护单位,以及其他文物事业单位。
(二)主管部门和文物事业单位附属的非独立核算的古建筑工程队、文物维修和复制部门、外宾服务部、商品销售部、餐饮部等。
(三)各级主管部门和文物事业单位所属的文物商店。文物商店要按收入的一定比例或数额上缴主管部门或上级单位。具体上缴办法由财政部门商主管部门确定。
第二十六条 实行内部成本核算办法的单位、单位内部实行成本核算的部门,其成本费用须按支出用途分别归集到单位事业支出和经营支出的相应科目中去。
第二十七条 文物事业单位的基本建设支出、对外投资支出以及国家规定不得列入成本费用的其他支出,不得计入成本费用。

第五章 结余及其分配
第二十八条 结余是文物事业单位年度收入与支出相抵后的余额。
第二十九条 文物事业单位的结余(不含实行预算外资金结余上缴办法的预算外资金结余),除专项资金按照规定结转下一年度继续使用外,可以按照规定提取职工福利基金,剩余部分作为事业基金,用于弥补以后年度单位收支差额。国家另有规定的,从其规定。
文物事业单位的经营收支结余应当单独反映。经营收支结余先按照国家有关规定弥补以前年度经营收支发生的亏损,其余部分并入单位的结余中进行分配。

第六章 专用基金管理
第三十条 专用基金是指文物事业单位按照规定提取或者设置的有专门用途的资金。
第三十一条 专用基金包括:修购基金、职工福利基金、医疗基金和其他基金。
(一)修购基金,即按照事业收入和经营收入的一定比例提取,在修缮费和设备购置费中各列支50%后,用于文物事业单位固定资产维修、购置和文物保护单位维护的资金。文物事业单位的固定资产变价收入和有偿调拨收入,除国家另有规定者外,直接转入修购基金。
(二)职工福利基金,即按照结余的一定比例提取转入,用于单位职工的集体福利设施、集体福利待遇等的资金。
(三)医疗基金,即未纳入公费医疗经费开支范围的单位,按照当地财政部门规定的公费医疗经费开支标准提取,并参照公费医疗制度有关规定用于职工公费医疗开支的资金。
(四)其他基金,即按其他有关规定提取和设置的专用基金。
第三十二条 各项基金的提取比例和管理办法,国家有统一规定的,按统一规定执行,没有统一规定的由主管部门会同同级财政部门确定。

第七章 资产管理
第三十三条 资产是文物事业单位占有或者使用的能以货币计量的经济资源,包括各种财产、债权和其他权利。
第三十四条 文物事业单位的资产包括流动资产、固定资产、无形资产和对外投资等。
第三十五条 流动资产是指可以在一年以内变现或者耗用的资产,包括现金、各种存款、应收款项,预付款项和存货等。
第三十六条 实行独立核算的文物事业单位必须按照国家有关规定在银行开设存款帐户,严格遵守银行制度,接受银行监督。
在银行开户必须报主管部门批准。一般由单位财务部门开设帐户,单位内部其他非独立核算部门不得另设帐户。银行存款帐户只限本单位使用,不得出租、出借或转让给外单位或个人使用。
第三十七条 文物事业单位对应收款项和预付款项要按时清理结算,不得长期挂帐。对确实无法收回的预付款项,要查明原因,分清责任,报经主管部门批准后核销;数额较大的,须报请同级财政部门批准后核销。
第三十八条 存货是指文物事业单位在开展业务及其他活动中为耗用而储存的资产,包括材料、燃料、包装物、低值易耗品等。
(一)文物事业单位应当建立健全存货管理制度。单位财产物资管理部门应指定专人负责,严格收发手续,完善存货验收、进出库和保管制度,防止丢失、损坏、变质。
(二)单位财产物资管理部门应当根据工作需要编制采购计划,经单位财务部门审核报单位负责人批准后进行采购。
(三)单位财产物资管理部门应当建立材料明细帐,定期与财务部门的材料总帐进行核对,做到帐帐相符,帐实相符。
(四)制定材料储备定额和主要材料消耗定额。
(五)文物事业单位应当对存货进行定期或不定期的清查盘点,保证帐实相符。存货盘盈、盘亏应及时调帐。
第三十九条 固定资产是指一般设备单位价值在500元以上、专用设备单位价值在800元以上,使用期限在一年以上,并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽未达到规定标准,但耐用时间在一年以上的大批同类物资,作为固定资产管理。
固定资产一般分为六类:房屋和建筑物;专用设备;一般设备;文物和陈列品;图书;其他固定资产。主管部门可以根据本系统具体情况制定各类固定资产明细目录。
第四十条 文物事业单位要加强固定资产管理:
(一)建立健全固定资产管理制度,加强固定资产维护和保养,制定操作规程,建立技术档案和使用情况报告制度。
(二)购建和调入的固定资产,由单位财产物资管理部门负责验收,单位财务部门参与验收。购进贵重仪器等专业设备和新建的房屋及建筑物竣工时,应有专业技术人员参加验收。经验收后的固定资产要及时入帐并交付使用。
(三)接受捐赠的固定资产,应当按照市场价格和新旧程度估价入帐,或根据捐赠时提供的有关凭据确定固定资产的价值。接受捐赠固定资产时发生的各项费用,计入固定资产原值。
(四)文物事业单位固定资产报废和转让,一般经单位负责人批准后核销。大型、精密贵重设备、仪器报废和转让,应当经过有关部门鉴定,报主管部门或者国有资产管理部门、财政部门批准。具体审批权限由同级财政部门会同国有资产管理部门规定。
(五)固定资产的变价收入,除国家另有规定者外转入修购基金。
(六)文物事业单位应当定期或者不定期对固定资产清查盘点。年度终了前必须进行一次全面的清查盘点,做到帐、卡、物相符。对于盘盈、盘亏的固定资产应当及时按照规定处理。
第四十一条 文物藏品的管理
(一)文物藏品不论其价值高低,都要登记入帐。单位文物保管部门应当建立健全“文物藏品登记总帐”和“文物藏品分类帐”,完善文物藏品管理制度和监督机制。
(二)增加或减少文物藏品,单位财务部门应会同文物保管部门根据藏品入馆凭证和注销凭证调整有关帐务,确保帐物相符,并定期与保管部门进行核对后,向上级主管部门编报文物藏品统计表。
第四十二条 无形资产是指不具有实物形态而能为使用者提供某种权利的资产,包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉以及其他财产权利等。
(一)文物事业单位应当对本单位无形资产的评估确认、开发、保护、使用和转让进行管理。
(二)无形资产的有效使用期限按照国家有关法律、法规确定。
(三)文物事业单位转让无形资产,应当按照有关规定进行资产评估,取得的收入除国家另有规定者外计入事业收入。文物事业单位取得无形资产发生的支出应当计入事业支出。
第四十三条 对外投资是文物事业单位利用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位的投资。
(一)文物事业单位对外投资,应当按照国家有关规定报经主管部门、国有资产管理部门和财政部门批准或者备案。
(二)以实物、无形资产对外投资的,应当按照国家有关规定进行资产评估。
(三)对外投资必须进行充分的技术和经济论证,保证国有资产的完整和增值。

第八章 负债管理
第四十四条 负债是文物事业单位所承担的能以货币计量,需要以资产或劳务偿还的债务。
第四十五条 文物事业单位的负债包括借入款项、应付款项、暂存款项、应缴款项等。
(一)借入款项是指文物事业单位为开展各项活动向财政部门、主管部门、上级单位、金融机构和其他单位借入的款项。
(二)应付款项和暂存款项是指文物事业单位按照有关规定和要求,应付未付的各种款项。
(三)应缴款项是指文物事业单位收取的应当上缴财政纳入预算的资金和应当上缴财政专户的预算外资金、应缴税金以及其他按照国家有关规定应上缴的款项。
第四十六条 文物事业单位应对不同性质的负债分别管理,及时清理并按照规定办理结算,保证各项负债在规定期限内归还。

第九章 事业单位清算
第四十七条 文物事业单位发生划转撤并时,应当进行清算。
第四十八条 文物事业单位清算,应当在主管部门和财政部门、国有资产管理部门的监督指导下,对单位的财产、债权、债务等进行全面清查,编制资产负债表、财产目录和债权、债务清单,提出财产作价依据和债权、债务处理办法,做好国有资产的移交、接收、划转和管理工作,并妥善处理各项遗留问题。
第四十九条 文物事业单位清算结束后,经主管部门审核并报财政部门和国有资产管理部门批准,其资产分别按下列办法处理:
(一)因隶属关系改变,成建制划转的文物事业单位,其全部资产无偿移交,并相应划转事业经费指标。文物藏品报经主管部门核准后无偿移交。
(二)转为企业管理的文物事业单位,全部资产扣除负债后,转作为国家资本金。文物藏品报经主管部门核准后处理。
(三)撤销的文物事业单位,全部资产由主管部门和财政部门核准处理。
(四)合并的文物事业单位,全部资产移交接收单位或新组建单位。合并后多余的国有资产,由主管部门和财政部门核准后处理。

第十章 财务报告和财务分析
第五十条 财务报告是反映文物事业单位一定时期财务状况和经营成果的总结性书面文件。
文物事业单位应当按照财政部门和主管部门的规定和要求,定期编制财务报告,做到内容完整、数据真实、计算准确、说明符合实际情况,并定期向主管部门和财政部门以及其他有关的报表使用者提供财务报告。
第五十一条 文物事业单位报送的年度财务报告包括资产负债表、收支情况表、有关附表以及财务情况说明书。
第五十二条 财务情况说明书,主要说明文物事业发展状况、事业单位收入及其支出、结余及其分配、资产负债变动情况、文物藏品变动情况,对本期或者下期财务情况发生重大影响的事项,以及需要说明的其他事项。
第五十三条 文物事业单位财务分析的内容包括事业效果、预算执行、文物藏品的增减、资产使用、支出状况和财务管理等。
第五十四条 财务分析指标分为业务指标和财务指标两类。
(一)财务指标包括:经费自给率、人员支出与公用支出分别占事业支出的比率、资产负债率、预算完成率、事业收入占总收入的比率、经营收入占总收入的比率、事业收入增长率、经营收入增长率等。
(二)业务指标包括:文物藏品的数量、参观人次、开放天数、文物藏品完好率、文物藏品展出率等。
除上述指标外,单位可以根据本单位业务特点确定财务分析指标。

第十一章 附则
第五十五条 国家对文物事业单位基本建设投资的财务管理,依据有关规定处理。
第五十六条 接受国家经常性资助的非国有文物事业单位,依照本制度执行;其他文物事业单位可以参照本制度执行。
第五十七条 下列事业单位或者事业单位的特定项目,执行《企业财务通则》和同行业或者相近行业财务制度,不执行本制度:
(一)纳入企业财务管理体系的文物事业单位和文物事业单位附属独立核算的生产经营单位;
(二)文物事业单位对接受外单位要求投资回报的经营项目;
(三)经主管部门和财政部门批准的具备条件的文物事业单位。
第五十八条 主管部门所属的文物科学研究单位和学校执行同行业事业单位财务制度。
第五十九条 各省、自治区、直辖市及计划单列市的文物主管部门和财政部门,可根据本制度,结合本地区实际情况、制定补充规定,报财政部、国家文物局备案。文物事业单位可按照本制度,根据单位实际情况,制定具体规定,并报主管部门备案。
第六十条 本制度由财政部负责修订和解释。
第六十一条 本制度由1997年1月1日起施行。1989年12月26日国家文物局和财政部联合颁发的《文物、博物馆事业单位财务管理办法》[(89)文物计字第877号]同时废止。
附:财务分析指标
事业收入+经营收入+附属
单位上缴收入+其他收入
经费自给率=------------×100%
事业支出+经营支出
基本工资+其他工资+补助工资
人员支出 +职工福利费+社会保障费
占事业支=-----------------×100%
出比率 事业支出
公务费+设备购置费+修缮
公用支出 费+业务费+其他费用
占事业支=--------------×100%
出比率 事业支出
负债总额
资产负债率=-----×100%
资产总额
当年预算完成数
预算完成率=--------×100%
当年预算计划数
事业收入
事业收入占总收入比率=-----×100%
总收入
经营收入
经营收入占总收入比率=------×100%
总收入
当年事业收入
事业收入增长率=(--------—1)×100%
上年事业收入
当年经营收入
经营收入增长率=(--------—1)×100%
上年经营收入
文物藏品完好数
文物藏品完好率=----------×100%
文物藏品总数
文物藏品展出数
文物藏品展出率=---------×100%
文物藏品总数


最高人民法院关于共有人之一私自与外籍华人违反法律进行房产抵押买卖交易无效的复函

最高人民法院


最高人民法院关于共有人之一私自与外籍华人违反法律进行房产抵押买卖交易无效的复函

1990年10月26日,最高法院

上海市高级人民法院:
你院“关于沈云诉王雪霞房屋产权纠纷案的请示”收悉。经研究,我们认为,根据1984年余性本、王雪霞等人共同签署的“房屋分割协议书”的约定,双方当事人所争议的房屋应属王雪霞及余学强等六个子女共有。王雪霞事先未经全体共有人的同意,私自向沈云抵押、出卖房屋,侵犯了其他共有人的权益,而且双方当事人的抵押、买卖房屋行为又均未按照我国的房屋管理规定进行,也未得到房屋主管部门的认可。因此,应认定沈云与王雪霞的房屋抵押、买卖交易行为无效。对沈云提出的确认房屋产权的请求不予支持,王雪霞应返还沈云的钱款,由此造成的损失应根据双方的责任相应承担。
以上意见供参考。


曲靖市经济适用住房管理实施细则

云南省曲靖市人民政府


曲靖市人民政府公告


第20号


《曲靖市经济适用住房管理实施细则)》已经2006年8月1日曲靖市人民政府第52次常务会议通过,现予公布,自2006年9月17日起施行。

曲靖市人民政府

二00六年八月十八日




曲靖市经济适用住房管理实施细则


第一章 总则


第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,建立和完善住房供应保障体系,解决城市中低收入职工和居民的住房困难,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发 [2003]18号)和建设部等四部委制定的《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)以及《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号),结合我市实际,制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 在本市行政区域内,从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,适用本实施细则。

第四条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

第五条 曲靖市建设行政主管部门是全市的经济适用住房主管部门,负责全市经济适用住房指导、监督及曲靖中心城区(麒麟区、开发区)的经济适用住房实施管理工作。

各县(市)建设行政主管部门负责本行政区内经济适用住房建设的具体实施工作。

发展和改革、国土资源行政主管部门和人民银行等部门,按照职责分工,共同做好经济适用住房有关工作。

第六条 市建设行政主管部门会同市发展和改革、市国土资源行政主管部门在做好市场需求分析和预测的基础上,根据市人民政府经济适用住房发展规划,编制全市的经济适用住房布局规划。

第七条 市发展和改革委员会会同市建设、国土资源行政主管部门依据经济适用住房布局规划,编制下达经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地纳入当地年度土地供应计划。

中央和省属企、事业单位及军队的经济适用住房建设,实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房,经市经济适用住房主管部门批准后,纳入当地经济适用住房建设投资计划,统一管理。


第二章 优惠政策


第八条 经济适用住房建设用地,按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,合理布局,实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。

第九条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费,减半征收;经济适用住房项目小区外基础设施建设费用,由政府负担。开发企业要制定措施,降低经济适用住房建设成本。

第十条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不得上浮。

经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第十一条 用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放。


第三章 开发建设


第十二条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则,实行项目法人招标,参与招标的房地产开发企业必须具有相应开发资质、资本金和良好的开发业绩和社会信誉。

经济适用住房建设项目应由经济适用住房主管部门会同有关部门通过公开招标、投标方式确定开发企业,开发企业通过公开招标投标方式确定施工单位,任何中标单位不得转包。经济适用住房主管部门应和中标单位签定经济适用住房的组织建设合同。中标单位违反合同规定的,按合同规定处理。

第十三条 经济适用住房为普通住房,不得建设豪华型或独立式住房,规划设计应注意节约用地,小区容积率原则上不得低于1.5,建筑面积控制在80平方米以内,有条件的县(市、区)可适当放宽单套住房建筑面积标准,但最大不得突破100平方米。经济适用住房小区环境与配套设施建设要严格按照有关规定执行,建成后实行市场化物业管理。

第十四条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。


第四章 价格的确定和公示


第十五条 经济适用住房的销售基准价格和浮动幅度,由政府价格主管部门会同经济适用住房主管部门,按照《经济适用房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)和《云南省经济适用住房价格管理实施细则》(云发改价格[2004]890号)的规定,以保本微利原则审核确定。

经济适用住房价格确定后应当向社会公示。

第十六条 经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门应依法进行监督管理。

第十七条 经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。


第五章 销售和售后管理


第十八条 购买经济适用住房应当符合下列条件:

(1)具有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员);

(2)申请人属中低收入(指具有当地城市常住户口、夫妻双方收入总额相当于或者低于所在城市职均收入2倍的家庭、单身职工和居民收入相当于或者低于所在城市职均收入的职工);

(3)无房或现住房建筑面积低于60?或人均使用面积低于16平方米(含16平方米)的家庭;

市政府应当根据经济发展水平和居民居住条件的改善,适时对人均使用面积标准进行调整,并向社会公布。

有本市暂住证且居住满3年以上的外地或农村务工人员以及当年无法安置的拆迁户经申请批准后也可购买一套经济适用住房。

第十九条 申请购房的家庭人口,必须是夫妻或是同一户口并在一起居住且具有法定赡养、扶养、抚养关系的人员。

第二十条 人口分摊原住房面积,按同在一个房产证内的户口人数计算,下列住房纳入申请人家庭现住房面积核定范围:

(一)承租的公有住房;

(二)购买的房改房(含政府优惠政策购买的解困房、安居房、经济适用住房、集资合作建房、拆迁安置住房等);

(三)自建私房或通过继承、赠与等方式取得的各类私有住房,通过市场方式购买的商品房、二手房等。

第二十一条 家庭收入按夫妻双方或家庭成员上一年的收入之和计算;未婚、丧偶及离异未再婚的,按一人收入计算。

收入是指以下所得:

(一)工资、薪金所得;

(二)住房公积金;

(三)生产、经营所得和对企事业单位的承包、承租经营所得;

(四)劳务报酬所得;

(五)股息红利;

(六)其他所得。

第二十二条 符合本细则第十八条规定条件的申请人只能购买一套经济适用住房。

第二十三条 申请购买经济适用住房按下列程序办理:

(一)申请。申请人在公布的经济适用住房申请受理期限内,向经济适用住房主管部门提出申请,如实填写《曲靖市购买经济适用住房申请审批表》(以下简称《申请审批表》),如夫妻双方或一方(或单身)有工作单位的,则由单位分别负责对其申报的上年度工资收入、住房等情况进行核实,并签署意见和加盖公章;如夫妻双方或一方(或单身)无工作单位的,则分别由户口所在地社区(居委会)、村委会负责对其职业与收入情况进行核实,并签署意见和加盖公章。

(二)核查。对申请人递交的购房《申请审批表》及以下证明材料进行校验与审核:

(1)申请人家庭成员(或单身)身份证、家庭户口本,如夫妻双方户口不在同一户口簿的,需提供结婚证书;如离婚的,需提供离婚证书或法院判决书;如属单位集体户口,则由单位或户口所在地派出所出具证明。

(2)申请人有自有住房的,提供《房屋所有权证》;已拆迁的房屋还需提供拆迁安置协议;承租公房或私房的,提供《租赁合同》原件,同时承租公房的还应当提供向产权单位承诺购买经济适用住房后退出公房的具结书。

(3)申请人家庭成员有不在本市的,须提供所在地房改部门出具的是否参加房改购房的证明。

(三)公示。经核查符合条件的,应当公示。公示后有投诉的,由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实;对无投诉或经调查、核实投诉不实的,发给《准予购买经济适用住房审批单》。

(四)购房。申请人持《准予购买经济适用住房审批单》,到经济适用住房开发建设单位购房,并凭购房审批单、购房有关证件办理产权证书。

第二十四条 经济适用住房开发建设单位应在每套经济适用住房销售合同签订之日起5个工作日内,将所销售房屋的户型、面积和购房家庭情况等资料报市经济适用住房管理部门备案。

第二十五条 已确定为当年购房对象的申请人,当年内未购房的,取消当年获得的购房资格,隔一年后可重新申请。

第二十六条 经济适用住房只能出售给符合本细则第十八条规定条件的申请人,不得出售给单位。凡购买经济适用住房的,必须经过审批,未经审批的,不予售房,不办理产权证。

第二十七条 申请人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第二十八条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证3年后,方可上市交易,出售时根据财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》,由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后,按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。售房家庭或个人不得再次申请购买经济适用住房。

家庭或个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。



第六章 监督管理


第二十九条 对经济适用住房建设、交易中的违法行为,按照下列规定进行处罚:

(一)未经批准擅自改变经济适用住房用地用途的,由国土资源行政主管部门按照有关规定处罚。

(二)擅自提高经济适用住房销售价格或突破价格主管部门规定的上浮幅度,以及违反规定向购房户收取不当费用的,由价格主管部门依法处罚。

(三)擅自向未取得资格的家庭或个人出售经济适用住房的,由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回,不能收回的,责令建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差,并由经济适用住房主管部门按照有关规定处罚。

第三十条 违反本实施细则,申请人采取弄虚作假等手段申请购房的,由经济适用住房主管部门取消其购买经济适用住房资格,对已购的经济适用住房,由经济适用住房主管部门追回或责令购买人补齐同类地区商品房差价。对单位提供虚假证明的,提请有关部门追究其主要领导责任。

第三十一条 经济适用住房管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


第七章 附则

第三十二条 本实施细则由曲靖市人民政府负责解释。

第三十三条 本实施细则自2006年9月17日起施行。