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关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭/李小兵

时间:2024-06-30 16:43:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9471
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关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵

住房按揭贷款业务迅猛发展,并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生,对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信

诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题,对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心,其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题,已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因,主要是开发商的诚信问题,一方面,随着近年来土地储备制度的推行,房地产开发商前期投入的资金突然加大,使得一些自有资金不足的开发商,在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面,由于房地产市场的连年升温, 开发商为了抢占市场,一个项目未完又投入另一个项目,资金不足时就挪用银行资金,导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者,当楼盘销售不佳时,意识到项目会出现问题,开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题,一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察,对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外,还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等,把好楼盘准入关;二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目,必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目,售房款全部打入监管账户,开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字,确保售房款首先用于项目开发,否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时,按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系

个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人:购房人、开发商和银行,其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系,这两个合同关系虽然各自独立,但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系,合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系,其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中,往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求,到指定银行签订按揭贷款合同,并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先,借款人申请借款的直接目的就是购房;其次,按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的,同时约定用所购房屋作抵押;再次,开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议,达成了一致意见,并由开发商提供阶段性保证担保;四,按揭银行与借款人之间往往还约定,委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见,商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提,购买房屋成为借款合同的直接目的,当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时,个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现,从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系,对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销,虽不能产生当事人所预期的法律效果,但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性,合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任,还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益,规定当事人承担其他法律责任,即当事人除应承担民事责任以外,还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体,为了适应复杂多变的市场情况,在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时,有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性,其中应包括保留解除权的条款等,使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭

个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭,是指开发商与借款人串通,通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中,要杜绝所有一切虚假行为十分困难,单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭,事实上如果开发商与确有其人的借款人串通,即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款,最终受害的不一定是银行,所谓“冤有头,债有主”,加之银行提供的是房价七成以下的贷款,拥有的却是借款人所购房屋的抵押权,在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下,贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人(购房人),通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款,由于借款人的身份虚假,没有真正的承贷主体,最终承担责任的可能就是开发商,由于法人责任的有限性,银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人(购房人)身份的虚假按揭。
对付虚假按揭,弄清购房人的真实身份至关重要,就好比蛇之七寸。做好以下几项工作,可以有效防范虚假按揭:(一)实行见面审查制度,弄清借款人的真实身份,杜绝由开发商代为审查(提供)借款人资料;(二)根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数,防止“一刀切”;(三)结合本地房地产市场行情,核实房屋销售价格,重点审查首付款是否到帐;(三)重视房屋销售备案登记,严防“一房多卖”;(四)客户经理亲自办理抵押登记手续,保证抵押房屋优先受偿。


对外贸易经济合作部、国家体改委和国家经贸委关于印发《对外劳务合作管理暂行办法》的通知

对外贸易经济合作部 等


对外贸易经济合作部、国家体改委和国家经贸委关于印发《对外劳务合作管理暂行办法》的通知
1993年11月5日,对外贸易经济合作部、国家经济体制改革委员会、国家经济贸易委员会

国务院有关部委,各省、自治区、直辖市外经贸委(厅)、外贸局,体改委(办),经委(计经委、经贸委),各国际经济技术合作公司:
为贯彻落实《全民所有制工业企业转换经营机制条例》,推动我国对外劳务合作的持续发展,现将《对外劳务合作管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。

附件:对外劳务合作管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了加强宏观管理和业务协调,促进我国对外劳务合作业务持续、稳定地发展,根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》,制定本办法。
第二条 本办法中的“企业”是指经对外贸易经济合作部批准赋予对外开展劳务合作经营权的企业(下称“企业”)。
第三条 本办法中“对外劳务合作”是指企业按照与国(境)外政府有关机构、团体、企业、私人雇主所签合同规定,向国(境)外派遣从事经济、社会、科技等活动的各类劳务人员的经济活动。
第四条 在与我无外交关系的国家以及台湾、香港、澳门地区开展劳务合作业务,按外交部、国务院港澳办公室、国务院台湾事务办公室和对外贸易经济合作部的有关规定办理。
第五条 本办法亦适用于我国企业对外开展承包工程和工程咨询业务的外派劳务人员。
第六条 本办法不适用于公民个人到境外自谋职业的活动。

第二章 经营资格
第七条 具备下列条件的全民所有制工业企业可以申请对外劳务合作经营权:
一、大型全民所有制工业企业。
二、有能力从事对外劳务合作,独立经营、独立核算、自负盈亏的经济实体。
三、有与开展对外劳务合作相应的人员、资金、技术等经营条件。
四、有对外提供劳务人员的实绩。
第八条 经对外贸易经济合作部批准赋予对外劳务合作经营权的企业可以在全国范围内代理全民所有制工业企业对外提供本企业的劳务人员;无对外劳务合作经营权的企业可以选择有经营资格的企业代理。

第三章 企业经营自主权
第九条 企业根据国家宏观指导计划、国外劳务市场的需要和自身经营现状、特点,自主制定其发展规划、经营策略和方针。
第十条 企业在批准的经营范围内享有对外洽谈、签订合同和实施项目的自主权。
第十一条 企业可根据业务需要,按规定申请在国内外设立经营对外劳务合作业务的分支机构或办事处。
第十二条 企业可根据有关规定,凭对外签订的合同向有关主管部门办理劳务人员的出国(境)手续。
第十三条 企业实现的利润分配、外汇留成及使用、开设外币帐户等业务按照国家有关规定办理。
第十四条 企业对劳务合同规定的劳务收益分配,按大部分发给劳务人员,企业收取少量管理费的原则,由企业和外派劳务人员协商,签订合同确认,并实行履约保证。

第四章 企业责任和义务
第十五条 企业开展对外劳务合作业务应参照国际惯例并遵循下列原则:
一、遵守我国的法律、法规,符合我国外交及对外经济贸易的政策;
二、遵守开展对外劳务合作所在国家和地区的法律、法规,尊重当地的风俗习惯;
三、平等互利,守约保质;
四、有助于发展同有关国家、地区的贸易经济合作关系。
第十六条 企业要认真做好外派劳务人员的选审工作,防止利用公派劳务渠道进行非法移民及其它不正当的活动。
第十七条 企业负责对外派劳务人员的政治、技术、身体条件的审查。
第十八条 企业要建立外派劳务人员出国前培训的制度,加强对外派劳务人员在政治、技术、外语等方面的培训,提高劳务人员的素质。
第十九条 企业要保障我劳务人员的合法权益。劳务人员在国(境)外工作期间合法权益受到侵害时,企业应负责予以维护。
第二十条 企业要按规定准确、及时地向上级主管部门报送有关业务文件、资料等。
第二十一条 企业应向对外贸易经济合作部申领《外派劳务人员许可证》并在办理外派劳务人员出国手续时,出示许可证原件。
第二十二条 企业的国内分支机构必须以其总公司的名义对外洽谈、签约;未获得总公司授权,不得经营上述业务。
第二十三条 企业在国外开展劳务合作业务,必须接受我国驻外使(领)馆经济商务参赞处(室)指导和协调。

第五章 业务管理协调和服务
第二十四条 经国务院授权,对外贸易经济合作部为我国对外劳务合作业务的归口管理部门,负责对外劳务合作的管理、指导、协调和服务。
第二十五条 根据国家有关规定,国务院各部委有关司局及各省、自治区、直辖市、计划单列市的对外经济贸易委员会(厅、局),具体负责本部门或本地区对外劳务合作业务的归口管理和协调。
第二十六条 我国驻外使(领)馆经济商务参赞处(室)是对外贸易经济合作部在国外的代表机构,负责归口管理对外经济贸易工作和保护我国企业及劳务人员的合法权益。
第二十七条 对外贸易经济合作部根据需要在国内外组织有关企业建立协调机构。协调机构在国内外分别接受对外贸易经济合作部和我国驻外使(领)馆经济商务参赞处(室)的领导。协调机构的主要职责是:
一、协调各有关企业的业务活动;
二、进行市场调研,分析市场趋势,跟踪和传递业务信息;
三、研究企业经营活动中带有共性的问题,提出开展对外劳务合作的策略和改善经营管理的措施;
第二十八条 在当地法律许可的情况下,可在外派劳务人员比较集中的国家和地区组织商会或组织劳务人员工会。
第二十九条 凡我国政府与外国政府通过协议商定或外国政府通过外交渠道邀请我国企业承担的经济合作项目,均由对外贸易经济合作部根据企业的对外信誉、经营能力和经营实绩,委托或安排具备条件的企业对外洽谈、签约和实施。

第六章 奖 惩
第三十条 对外贸易经济合作部对遵纪守法、经济效益好、为国家做出积极贡献的企业和企业驻外机构给予表彰和奖励。
第三十一条 对外贸易经济合作部对不服从协调、违法经营的企业,视情节轻重给予警告、吊销《外派劳务人员许可证》,直至部分或全部取消对外业务经营权的处罚。

第七章 附 则
第三十二条 本办法颁布前对外贸易经济合作部所发的有关对外劳务合作的规章和文件,凡与本办法有抵触的,均以本办法为准。
第三十三条 本办法由对外贸易经济合作部负责解释。
第三十四条 本办法自颁布之日起施行。


荆门市人民政府关于印发《荆门市节能减排目标责任考核办法》的通知

湖北省荆门市人民政府


荆门市人民政府关于印发《荆门市节能减排目标责任考核办法》的通知

荆政发〔2008〕8号

各县、市、区人民政府,屈家岭管理区,荆门经济开发区,市政府各部门:

  现将《荆门市节能减排目标责任考核办法》印发给你们,请认真贯彻执行。    

  

二00八年三月十五日

荆门市节能减排目标责任考核办法

  一、荆门市节能目标责任考核办法  

  为推进全市节能降耗工作,加强对节能降耗工作的成效考核,确保实现 “十一五” 节能目标任务,制定本办法。

  (一)总体思路

  按照目标明确,责任落实到位,奖惩分明,一级抓一级,一级考核一级的要求,建立健全全市节能目标责任评价、考核和奖惩制度,强化政府和企业的责任。

  (二)考核对象、内容和方法

  1、考核对象。各县、市、区人民政府,屈家岭管理区管委会(以下称各地);全市30家重点耗能企业(以下称重点耗能企业)。

  2、考核内容。包括节能目标完成情况和落实节能措施情况。节能目标完成情况以各地区2007年万元GDP能耗为基数进行考核。各地2007年万元GDP能耗由市统计局负责联合市发改委、市经委公布。

  3、考核方法。采用百分制,相应设置节能目标完成指标和节能措施落实指标,满分为100分。各地节能目标完成指标为市政府与各地签订的本地区年度万元GDP能耗降低率;重点耗能企业节能目标完成指标为市发改委、市经委、市统计局等部门联合下达的重点耗能企业年度节能量。节能目标完成指标满分为40分。节能措施落实指标依据各地、重点耗能企业落实节能措施情况进行评分,满分为60分。

  4、考核结果。分为超额完成(95分以上)、完成(80-94分)、基本完成(60-80分)、未完成(60分以下)四个等级。未完成节能目标指标的,均为未完成等级。评价计分办法见附件。

  (三)考核程序

  1、每年3月底前,各地将对上年度节能目标完成情况和节能工作开展情况自查报告报市政府,同时抄报市发改委。市发改委会同市经委、监察局、人事局、国资委、质监局、统计局等部门组成评价考核工作组,通过现场核查和重点抽查等方式,对各地节能工作及节能目标完成情况进行评价考核和监督核查,形成综合评价报告,于4月底前报市政府。对各地节能目标责任的评价考核结果经市政府审定后,由市发改委联合市经委、市统计局向社会公布。

  2、每年2月底前,重点耗能企业将节能目标完成情况和节能工作开展情况自查报告按隶属关系,经所在地人民政府审核后报市发改委。在荆中央、省属企业及市直企业直接报市发改委。市发改委会同市经委、国资委、质监局、统计局等部门及有关专家组成评估组,通过现场核查和重点抽查等方式,对重点耗能企业节能目标完成情况进行评估核查,并于4月底前将综合评价报告报市政府,同时抄送重点耗能企业所在地政府。评价考核结果由市发改委联合市经委、市统计局等部门向社会公布。重点耗能企业以外由各地调控的企业节能工作,由各地下达目标任务并组织考核,于2月底前将考核结果报市发改委。

  (四)奖惩措施

  1、各地节能目标评价考核结果经市政府审定后,交由干部主管部门依照有关干部考核评价的规定,作为各地政府领导班子和领导干部综合考核评价的重要依据,实行问责制和“一票否决制”。

  2、对考核等级为完成和超额完成的地方,市政府进行表彰奖励;对考核等级为未完成的地方,领导干部不得参加年度评奖、授予荣誉称号等,并暂停对该地区新建高耗能项目的核准和审批。

  3、考核等级为未完成的地方,应在考核结果公告后一个月内,向市政府作出书面报告,提出限期整改的工作措施,并抄送市发改委。整改仍不到位的,由监察部门依据有关规定追究该地区有关责任人员的责任。

  4、对评价考核结果为超额完成和完成等级的重点耗能企业,由市政府予以表彰奖励。对评价考核结果为未完成等级的重点耗能企业予以通报批评,一律不得参加年度评奖、授予荣誉称号等,暂停享受国家、省、市各类优惠政策。对其新建高耗能投资项目和新增工业用地项目暂停核准和审批。考核结果为未完成等级的重点耗能企业,应在评价考核结果公告后一个月内强制进行能源消耗审计,并依据审计结果落实整改措施,限期整改,整改期限为3个月。对未完成等级的重点耗能企业中国有独资、国有控股企业,属市级管理的由市国资委作为对该企业负责人业绩考核的重要依据,实行“一票否决”;属中央或省管理的,将建议国家或省国有资产监管机构作为对该企业负责人业绩考核的重要依据。

  5、对在节能考核中瞒报、谎报有关情况的地区、企业予以通报批评;对直接责任人员依法追究责任。

  附表:一、考核各县、市、区政府,屈家岭管理区节能目标责任评价计分表 

  二、考核重点耗能企业节能目标责任评价计分表

附表一附表二

二、荆门市主要污染物总量减排考核办法

  (一)为确保完成我市“十一五”主要污染物总量减排目标,根据《国务院批转节能减排统计监测及考核实施方案和办法的通知》和《湖北省人民政府办公厅关于印发湖北省“十一五”主要污染物总量减排工作考核办法的通知》要求,制定本办法。 

  (二)全市总量减排考核的对象是各县(市、区)人民政府及屈家岭管理区(以下简称“各地”),全市总量减排考核坚持定性考核与定量考核相结合以及公开、公平、公正的原则。

  (三)考核内容包括基本要求、主要指标完成情况等。

  基本要求包括:节能减排领导机构、工作机构建设、法规政策执行、舆论宣传、责任制落实、建立考核机制等内容。

  主要考核指标包括:化学需氧量排放总量削减率、二氧化硫排放总量削减率等指标。

  (四)考核工作分为半年核查和年度考核。

  各地每半年对本地主要污染物总量减排计划完成情况进行自查,分别于每年7月1日前和次年1月10日前向市环保局报告半年和年度主要污染物总量减排计划完成情况,市环保局将采取资料审核和现场随机抽查相结合的方式对各地进行核查,汇总后报市政府。

  年度考核采取专家组技术评估和考核组审核相结合的方式,由市环保局会同有关部门并聘请有关专家组成考核组,考核组根据有关资料和现场核查情况对考核指标进行评价,于次年2月底前完成上年度考核,形成考核评价结果,上报市政府审定。

  (五)考核评价的依据包括以下方面:

  1、二氧化硫、化学需氧量排放总量增减项目台帐,主要包括污染物的排放新增和削减项目建设投运情况、形成的削减能力、实际削减量等。

  2、污染物排放新增项目主要指已建成并投入运行的项目,不论是否合法建设,是否进行环保验收均应列入新增项目范围。

  3、工业污染源治理项目以相关行政主管部门的验收报告作为项目完成的依据;城镇污水处理设施以建设单位竣工验收报告和有关部门出具的认可文件(或准许使用文件) 并报建设行政主管部门备案作为项目完成的依据;其他类项目需相关行政主管部门的验收报告或认可文件作为项目完成的依据。

  4、产业结构调整和淘汰、关停项目的落实情况以各地政府的正式文件为依据。环境综合整治项目完成情况以各地形成的正式文件及相关统计报告为依据。

  5、主要污染物总量削减情况核定主要依据环保部门的环境统计数据进行计算,同时参考有关环境监测、排污申报及污染物总量削减项目完成情况等数据。

  6、各地年度地区生产总值、煤炭消费总量、主要产品产量及增减趋势等,以当地统计局公布的数据为依据。

  (六)考核采用累计计分制,综合评价按累计分计算,按分数评出优秀、达标、不达标等三个档次。具体计分办法见附件。

  (七)考核结果由市人民政府批准后予以公布。

  考核结果纳入各地、各单位经济社会发展综合评价体系,实行“一票否决”,作为各地政府领导干部综合考核评价的重要内容。未完成年度减排目标任务的地方和单位,主要领导和分管领导不得参加年度评奖,不得授予荣誉称号,政府主要负责人要向市人民政府做出书面检查,并在1个月内提交整改方案,报市环保局备案。

  未完成政府下达的年度总量控制目标的地方和市直企业,暂停审批该地区和企业新增污染物排放的建设项目。未完成治理任务的企业,要实行限期治理,在限期治理期间对排污企业进行限产限排。对未达到进度要求的治理项目和企业,通过新闻媒体公布项目和企业名单。对未按规定如期完成产业结构调整、淘汰、关停项目和综合整治工作及其它环境管理任务的地方通报批评。

  对瞒报、虚报治理项目进展情况的单位和人员,按照有关规定严肃处理;对项目验收后不按规定正常运行的企业,要公布名单,并按规定处理相关责任人,并对企业全额追缴排污费和追回有关优惠资金。

  对完成年度减排目标任务的地方,优先安排有关建设项目审批、用地指标审批,并加大污染治理等有关资金的支持力度。给予其主要负责人1万元的奖励,分管领导及相关部门负责人的奖励由各地自行决定。

  附表:荆门市主要污染物总量减排考核计分办法附表