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业主对所购特殊商品房享有特别知情权/柳殿奎

时间:2024-05-18 13:07:01 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9078
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      业主对所购特殊商品房享有特别知情权
          ——河南南阳中院判决穆大红等诉鑫东海置业有限公司侵权案


裁判要旨

业主对开发商出售的特殊楼层享有特别知情权。开发商对小区公共设施造成的生活环境污染的因果关系承担证明责任。

案情

2009年6月,穆大红等三人购买了河南省南阳市鑫东海置业有限公司(下称开发商)开发的南阳市卧龙苑小区9号楼1单元103、102、101室。购房时,由于开发商没有告知三住户其在负一楼(即地下室)安装有高压配电设备,三住户入住后感觉室内有持续噪音。随后,三住户发现负一楼有开发商安装的供整个小区使用的高压配电设备,其中含有3台变压器、12台配电箱,另外还有一套应急发电设备及配套油罐,且配电设备的输入输出电缆及排热管道均用金属支架与上面楼板固定相连,顶部距上面楼板150厘米左右,现场没有安装隔音、隔磁设施。为此,穆大红等三人诉至南阳市卧龙区人民法院,请求判令开发商停止侵害,并拆除安装在地下室的高压配电设备。

裁判

卧龙区人民法院审理认为,本案属于民法规定的特殊侵权行为,依法应适用举证责任倒置的原则,而开发商没有提供相应证据证明其不对原告造成侵害。同时,被告在原告买房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备,也侵害了原告购房的知情权。

卧龙区人民法院判决:开发商于判决生效后拆除9号楼负一楼安装的全部高压配电设备及应急发电设备,并迁移到不影响小区居民安全生活的地方。

开发商不服,提起上诉。

南阳市中级人民法院经审理认为,关于上诉人开发商应当履行告知义务。开发商称买房人看房时应对周围环境进行考察,对此,开发商将全小区的变电设备及应急发电设备安放在9号楼的地下室,在出售房屋时应对9号楼的业主特别是一楼的购房户予以释明,以保障消费者的知情权。通过现场勘查,该小区地下室面积较大,均设计为车位予以出售,小区院内绿地下方的地下空间完全可以用来安放该供电设备。关于是否对三被上诉人造成环境污染,通过实地勘察,地下室机房内噪音较大,下午四点多钟在被上诉人穆大红家中能够听到交流变压器的明显噪音。关于电磁波辐射及散热问题,因没有进行鉴定,无法予以定量。综上,开发商开发的楼盘,虽然经过相关的行政部门的审批、验收,但将该小区所使用变压设备和应急发电设备安装在被上诉人对应的地下室,对长期生活居住的被上诉人有较大地影响,应当予以拆除并迁移到不妨碍小区居民居住生活的地方。

南阳中院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案涉及两个焦点问题:一是业主知情权问题,二是举证责任倒置问题。

首先,开发商在业主购房时,对安装在住宅楼负一楼的高压配电设备未履行告知义务,侵犯了购房者知情权。知情权属于我国合同法规定的先合同义务范畴。我国合同法第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”所谓先合同义务,又称前合同义务或先契约义务,是指在要约生效后合同生效前的缔约过程中,缔约双方基于诚信原则而应负有的告知、协力、保护、保密等的合同附随义务。它是建立在民法诚实信用、公平原则基础上的一项法律义务。

其次,开发商应对其安装在住宅楼负一楼的高压配电设备与环境污染之间不存在因果关系承担倒置举证责任。所谓举证责任倒置,指基于法律规定,将通常情形下本应由提出主张的一方当事人(一般是原告)就某种事由不负担举证责任,而由他方当事人(一般是被告)就某种事实存在或不存在承担举证责任,如果该方当事人不能就此举证证明,则推定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度。在一般证据规则中,“谁主张谁举证”是举证责任分配的一般原则,而举证责任的倒置则是这一原则的例外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十四条第三项规定,因环境污染引起的损害赔偿诉讼,由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。

本案中,开发商在三原告购房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备,显然侵害了三原告购房的知情权。同时,根据举证责任倒置规则,开发商又没有提供相应证据证明其不对三原告的生活环境造成侵害。因此,开发商应承担侵权责任。

本案案号 (2010)宛龙民初字第316号;(2011)南民一终字第432号

案例编写人:河南省内乡县人民法院 柳殿奎 杨慧文

中华人民共和国国务院令第616号

国务院


中华人民共和国国务院令第616号



  依照《中华人民共和国香港特别行政区基本法》的有关规定,根据香港特别行政区行政长官选举委员会选举产生的人选,任命梁振英为中华人民共和国香港特别行政区第四任行政长官,于2012年7月1日就职。



                         总 理  温家宝
                          二○一二年三月二十八日












印发《惠州市酒吧行业经营和安全管理规定》的通知

广东省惠州市人民政府办公室


印发《惠州市酒吧行业经营和安全管理规定》的通知

惠府办〔2010〕55号


各县、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
  《惠州市酒吧行业经营和安全管理规定》业经十届128次市政府常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


惠州市人民政府办公室
二○一○年十月十八日


惠州市酒吧行业经营和安全管理规定
  第一条 为规范对我市酒吧行业的管理,确保酒吧行业健康发展,预防事故发生,保障人民群众生命、财产安全,根据国家有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 凡在本市行政区域内从事酒吧经营的单位和个人应当遵守本规定。
  本规定所称酒吧,是指以营利为目的,向公众开放,提供酒水饮用的服务场所。
  第三条 各级政府及城乡规划、环保、卫生、公安、文化、经信、工商、公安消防、安监、城管执法等部门应依照各自的管理职责,加强沟通,密切配合,切实加强对酒吧的经营和安全管理,督促酒吧经营单位和个人依法经营。
  (一)城乡规划部门负责依法办理酒吧经营场所的相关规划许可手续及监督管理工作。
  (二)市城市管理行政执法部门负责依法查处酒吧经营场所擅自改变规划、建筑物使用功能的违法行为。
  (三)环保部门负责对酒吧的环境保护实施监管,落实巡查制度,依法查处酒吧噪声超标行为。
  (四)卫生部门负责对酒吧的卫生条件和从业人员的健康状况实施监管,查处卫生违法行为。
  (五)公安部门负责酒吧的治安监督工作,与酒吧经营单位或个人签订《治安管理责任书》、《广东省公共娱乐服务场所禁毒责任承诺书》,依法查处酒吧经营场所“黄、赌、毒”及其他危害公共安全的行为。
  (六)文化部门负责对酒吧兼营歌舞娱乐、营业性演出的行政许可和日常监管,依法查处酒吧擅自从事歌舞娱乐和营业性演出等违法行为。
  (七)经信部门负责对酒吧的酒类经营行为实施监管,依法核发酒类零售许可证件。
  (八)工商部门负责对酒吧经营单位和个人的经营资格实施监管,严把市场准入关;坚决取缔无照经营的酒吧;对被相关职能部门吊销相关许可证件或不符合规定条件的酒吧,依法作出变更、注销或吊销营业执照的处理。
  (九)公安消防部门依法对酒吧经营场所进行消防设计审核、备案审查、消防验收、消防安全监督抽查,依法查处消防违法行为。
  (十)安监部门负责定期组织协调相关部门对酒吧进行安全监督检查,督促其落实安全生产责任制;发现安全问题应会同有关部门督促经营者整改,并落实整改措施,消除安全隐患;负责牵头组织对酒吧安全事故的调查处理。
  (十一)监察部门负责依法查处有关部门及其工作人员在酒吧行业监管中的不作为和违法违纪行为。
  第四条 酒吧的开设必须符合国家有关法律法规和规章的规定,符合当地的产业结构规划、酒吧行业发展规划和建筑物使用功能。依法经城乡规划、卫生、经信等部门审核,取得相应的许可文件,并由工商部门核发营业执照后方可营业。工商部门应将核发营业执照情况抄送同级安委会备案。
  依照消防法律法规和规章的规定,经营场所建筑面积大于500平方米的酒吧,应当依法向公安消防部门申请消防设计审核、消防验收,经消防设计审核、消防验收合格后,工商部门方可核发营业执照。
  经营场所建筑面积在500平方米以下的酒吧,经营单位或个人应当依法将消防设计条件、消防验收情况报公安消防部门备案,公安消防部门应当进行抽查。
  第五条 酒吧的经营范围由工商部门依法核定。凡具有歌舞娱乐、游艺、营业性演出等功能的酒吧,除按本规定第四条规定办理相关许可手续外,还必须按《娱乐场所管理条例》和《营业性演出管理条例》等有关法律法规的规定办理许可手续,取得相关许可证件后方可经营。
  第六条 凡具有歌舞娱乐、游艺、营业性演出等功能的酒吧的边界噪声必须符合国家规定的环境噪声排放标准,不符合国家规定的环境噪声排放标准的,文化部门不得核发相关许可证,工商部门不得核发营业执照。
  第七条 酒吧经营单位和个人改建、扩建、变更经营场所,或对经营场所内部进行装修的,应当依照开业审批程序办理相关许可手续。
  第八条 酒吧经依法核准兼营歌舞娱乐、营业性演出的,依照《娱乐场所管理条例》、《营业性演出管理条例》的规定进行监督管理。
  第九条 酒吧经营单位和个人必须按照国家和省有关规定参加火灾保险和公众责任保险。
  第十条 酒吧经营单位和个人应当严格依法经营,严禁超范围经营。
  第十一条 酒吧经营单位和个人必须按照法律法规规章和市政府的相关规定落实安全生产主体责任,建立健全安全管理责任制,组织开展安全隐患自查自改,并做好记录。依法组织从业人员进行安全教育培训,制定安全生产事故应急预案,并定期组织演练,切实提高自防自救能力。
  第十二条 酒吧经营单位和个人必须落实消防“六禁止”:
  (一)禁止在营业期间堵塞、锁闭疏散通道和安全出口;
  (二)禁止遮挡、覆盖疏散通道和安全出口指示标志;
  (三)禁止擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材;
  (四)禁止在服务场所内使用火炬、火把、焰火等明火器具;
  (五)禁止储存、使用易燃易爆及化学危险品;
  (六)禁止超员经营。营业面积不超过50㎡(含本数)的,经常停留人数不得超过15人,营业面积50㎡以上的按0.5人/㎡计算。
  第十三条 酒吧经营单位和个人不得为进入酒吧的人员实施下列行为提供条件:
  (一)贩卖、提供毒品,或者组织、强迫、教唆、引诱、欺骗、容留他人吸食、注射毒品;
  (二)组织、强迫、引诱、容留、介绍他人卖淫、嫖娼;
  (三)提供或者从事以营利为目的的陪侍;
  (四)赌博;
  (五)其他违法犯罪行为。
  第十四条 酒吧经营单位和个人有下列行为之一的,由相关职能部门依照相关法律法规处理:
  (一)堵塞消防通道,安全出口上锁的;
  (二)安全管理人员调离没有及时补充的;
  (三)应持证上岗而没有持证上岗的;
  (四)没有制订安全管理应急预案,或有应急预案但没有进行演练的;
  (五)消防设施不能正常运作的。
  第十五条 酒吧未经许可擅自从事娱乐场所经营活动的,依据国务院《娱乐场所管理条例》第四十条的规定,由文化部门或由文化部门组织工商、公安等有关部门,依法予以取缔。
  第十六条 酒吧未经批准擅自举办营业性演出活动的,依据国务院《营业性演出管理条例》第四十四条规定,由县级以上文化部门责令停止演出,没收违法所得,并处违法所得8倍以上10倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1万元的,并处5万元以上10万元以下的罚款;情节严重的,由原发证机关吊销营业性演出许可证。
  酒吧擅自设立演出场所的,依据国务院《营业性演出管理条例》第四十三条规定,由工商行政管理部门依法予以取缔、处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十七条 酒吧举办的营业性演出含有淫秽、色情等国家明令禁止内容的,依据国务院《营业性演出管理条例》第四十六条规定,由文化部门责令停止演出,没收违法所得,并处违法所得8倍以上10倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1万元的,并处5万元以上10万元以下的罚款;情节严重的,由原发证机关吊销营业性演出许可证;违反治安管理规定的,由公安部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十八条 酒吧经营单位和个人未经规划许可,擅自改变规划和建筑物使用功能的,或者不按照规划许可的规定进行建设的,由市城市管理行政执法部门依据《中华人民共和国城乡规划法》查处。
  第十九条 在噪声敏感建筑物集中区域内从事酒吧经营,造成严重环境噪声污染的,由环保部门依照《中华人民共和国噪声污染防治法》第五十二条和《广东省实施〈中华人民共和国噪声污染防治法〉办法》第三十二条第六款的规定,责令其限期治理,被限期治理的酒吧经营单位和个人必须按期完成治理任务;逾期未完成治理任务的,除依法加收超标准排污费外,并根据所造成的危害和损失处以1万元以上10万元以下的罚款或者责令其停业、搬迁、关闭。罚款由环境保护行政主管部门决定;责令停业、搬迁、关闭由作出限期治理决定的人民政府决定或者由作出限期治理决定的环境保护行政主管部门报请人民政府决定。
  对前款未完成限期治理任务依法给予罚款的具体数额,按照监测时噪声分贝确定,超标1至3(含本数)分贝的,罚款2万元;超标3至5(含本数)分贝的,罚款4万元;超标5至7(含本数)分贝的,罚款6万元;超标7至10(含本数)分贝的,罚款8万元;超标10分贝以上的,罚款10万元。
  在医疗区、文教科研区和以机关或者居民住宅为主的区域等噪声敏感建筑物集中区域,执行1类或2类区域《社会生活噪声排放标准》(GB22337-2008),即1类区域昼间噪声排放不得超过55分贝,夜间噪声排放不得超过45分贝;2类区域昼间噪声排放不得超过60分贝,夜间噪声排放不得超过50分贝(昼间是指6:00至22:00点之间的时段,夜间是指22:00至次日6:00点之间的时段)。
  第二十条 酒吧经营单位和个人违反消防法律法规和规章规定的,由公安消防等有关部门按照《中华人民共和国消防法》和《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》的规定予以查处。
  第二十一条 酒吧经营单位和个人违反本规定第十三条规定的,由公安部门依据《娱乐场所管理条例》、《广东省关于追究涉毒公共娱乐服务场所责任的规定》,没收违法所得和非法财物,责令停业整顿3至6个月;情节严重的,由文化、工商部门吊销娱乐经营许可证及营业执照,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处1万元以上2万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究相关责任人的刑事责任。
  第二十二条 酒吧经营场所发生安全生产事故,造成严重后果和重大社会影响的,依法追究有关责任人的责任。
  第二十三条 城乡规划、环保、工商、文化、卫生、公安、公安消防、安监、食品药品监督、经信等有关部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十四条 本规定自2010年11月1日起施行,有效期5年。