国际货物买卖中的解除合同权
史晓丽

　　　　国际货物买卖是现代国际贸易的重要组成部分，为规范其进行，各国相继立法，如《美国统一商法典》、《英国货物买卖法》、《中华人民共和国合同法》。此外，还有联合国1980年通过的《国际货物买卖合同公约》(现已有包括中国在内的三十多个国家加入)、国际统一私法协会于1994年5月制定的《国际商事合同通则》等。为保证国际货物买卖的完成，违约补救措施一直是国内及国际立法的重要内容之一，而解除合同又是后果更为严重的补救措施。因此，正确及时行使解除合同权至关重要。
　　解除合同权的含义和条件
　　“解除合同”是《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)采用的法律术语。《合同法》第91条将合同解除作为合同权利与义务终止的若干情形之一予以肯定，并在94条明确规定，有下列情形之一的，当事人可以享有解除合同权：“1因不可抗力致使不能实现的合同目的；2在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；3当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；5法律规定的其它情形。”此外，《合同法》第93、95、至97条对解除合同问题还作了更加详细的规定。
　　以上可知，《合同法》中的“解除合同权”是指合同订立后但尚未履行或全部履行完毕前，由于出现了法律规定或合同双方当事人约定的情况，一方当事人可作出单方意思表示而使合同效力提前终止，未履行部分不再履行的权利。其特征如下：解除合同权是单方权利和法律行为，只要具备或出现法律规定或当事人约定的条件，一方即有权通知另一方解除合同，而不需另一方同意或与另一方协商；解除合同权在合同订立后但尚未履行或完全履行完毕前采用；解除合同权必须在具备法律规定和当事人约定条件时方可行使；一方行使解除合同权必须以向另一方发出解除合同通知为前提。此外，中国法律法规还规定，由国家批准成立的合同，其解除仍应报原批准机关备案。解除合同权的上述特点使解除合同有别于终止合同。解除合同只是可以终止合同的情形之一，而且，终止合同并不一概需要给予通知，也不一概涉及任何单方权利。
　　联合国1980年《国际货物买卖合同公约》(以下简称《公约》)未使用“解除合同”这一术语，而是使用了“宣告合同无效”(Declarethecontractavoided)。《公约》中的“宣告合同无效”与中国法律中的宣告合同无效不同。后者是指法院或仲裁机构对不符合法律要求或违反法律基本原则的合同，以法律文书的形式确认其从订立时起就不具有法律效力。合同被确认无效或被撤销，如是一方过错造成，由过错一方对另一方因此而遭受的损失负赔偿责任；如双方均有过错，则各自承担相应责任。《公约》对“宣告合同无效”一词未作明确解释，而是列举了买卖双方可以“宣告合同无效”的情形以及“宣告合同无效”的后果。其特点如下：1“宣告合同无效”解除了各方合同义务(第81条)；2“宣告合同无效”仅限于合同一方根本违反合同或违约方在宽限期内仍未履行合同义务或声明将不在宽限期内履行合同义务(第49、64条)时采用；3“宣告合同无效”必须以向另一方当事人发出通知方始生效(第26条)；4“宣告合同无效”是卖方或买方可单方行使的权利(第49、64条)；5“宣告合同无效”权必须在规定时间或条件行使，否则将丧失。从上看出，《公约》中的“宣告合同无效”是指合同一方当事人违约达到一定程度时，另一方有权通知违约方解除各方合同义务的行为。它与中国《合同法》中的“解除合同”并没完全相同。前者只限于违约达到一定程度时采用，并只是一种违约补救措施。而后者的采用条件除违约外，还包括不可抗力及各方约定的条件，而且，解除合同也不单是违约补救措施。由此看来，我国“解除合同”的条件比《公约》中的“宣告合同无效”的条件广泛，不能简单将两者划等号。此外，《公约》也使用了“终止”(Termination)合同这一术语，该术语主要是指各方协议或合意终止的情况，与“宣告合同无效”不同。
　　《国际商事合同通则》(以下简称《通则》)是用于解释或补充国际统一法律文件以及作为国内和国际立法的范本，它虽不是国际公约，也不具强制性，但它可供合同当事人自由选用。《通则》既使用了“宣告合同无效”一词，又使用了“终止合同”一词，并在第3.5条至3.18条对“宣告合同无效”的条件、通知、权利丧失与损害赔偿的关系等作了详细规定。《通则》所述“宣告合同无效”(Avoidthecontract)具有如下内容和特点：1“宣告合同无效”是合同当事人单方可行使的权利；2一方当事人可因重大错误而“宣告合同无效”。错误是指在合同订立时对已存事实或法律所做的不正确假设。重大错误则是指错误在订立合同时如此之重大，以至一个通情达理之人处在与犯错误当事人相同情况下，如知道事实真实，就会按实质不同的条款订立合同或根本不会订立合同，并且(a)另一方当事人犯了相同错误或造成此错误，或另一方当事人知道或理应知道该错误，但却有悖于公平交易的合理商业标准，使错误方一直处于错误状态之中；或者(b)在“宣告合同无效”时，一方当事人尚未依其对合同的依赖行事。但在下列情况下，一方当事人不能“宣告合同无效”；(a)该当事人由于重大疏忽而犯此错误；或者(b)错误与某事实相关联，而对该事实发生错误的风险已被设想到，或考虑到相关情况，该错误的风险应由错误方承担；3如合同订立基于一方当事人欺诈性陈述包括欺诈性语言、做法，或依据公平交易的合理商业标准，该当事人对应予披露的情况欺诈性的未予披露，另一方可“宣告合同无效”；4如合同的订立是因一方当事人的不正当胁迫，而且在考虑到各种情况下，该胁迫如此紧迫，严重到足以使另一方无其它合理选择时，另一方可“宣告合同无效”；5如合同订立时，合同或其个别条款不合理的对一方当事人过份有利，则另一方可宣告该合同或该个别条款无效。除其它因素外尚应考虑下列事项：(a)该方当事人不公平地利用了对方的依赖、经济困境或紧急需要，或不公平的利用了对方缺乏远见、无知、无经验和缺乏谈判技巧的事实，以及(b)合同性质和目的。依有权宣告合同无效一方的请求或收到宣告合同无效通知一方的请求，法庭可修改合同或个别条款；6一方必须通过向另一方发出通知行使其宣告合同无效的权利，并应在宣告合同无效的一方已知或不可能不知道有关事实或在其可自由行事后的合理时间内作出。如在发出宣告合同无效通知后又明示或默示的确认合同，则不得再宣告合同无效。如一方当事人有权因错误宣告合同无效，而另一方声明他将愿意按或已按有权宣告合同无效的一方对合同的理解履行合同，则该合同应视为按该方的理解已经订立。该另一方在收到有权宣告合同无效当事人对合同的理解方式的通知后，而且在该方当事人依据宣告合同无效通知行事之前，必须立即作出此声明或进行此履行。在作出此声明或履行后，宣告合同无效权即丧失，任何以前宣告合同无效的通知均失效；7宣告合同无效具有追溯力。宣告合同无效后，任何一方可要求返还其依据已被宣告无效的合同或部分合同所提供的一切，只要该方当事人也同时返还其依据已被宣告无效的合同或部分合同所得的一切，或虽不能返还实物，但对其所得之物给予补偿；8无论是否宣告合同无效，已知或理应知道合同无效理由的一方当事人应承担损害赔偿责任，以使另一方处于如同其未订立合同地位。从上可见，《通则》所述“宣告合同无效”与《公约》所述“宣告合同无效”以及《合同法》所述“解除合同”在条件与后果方面区别较大。《通则》所述“宣告合同无效”与我国涉外经济合同无效与撤销的规定在条件与后果方面较为类似，但又不完全相同。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”被撤销的涉外经济合同从订立时起就没有法律约束力。合同如果被确认全部无效，则全部合同无效。合同部分条款无效，如果不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。
　　《通则》所述“终止合同”(Terminatethecontract)有如下内容和特点：1终止合同权是合同当事人单方可行使的权利；2如一方未履行其合同义务构成对合同的根本不履行，另一方可终止合同。在延迟履行的情况下，只要另一方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同，受损害方也可终止合同；3如在一方当事人履行合同日之前，该方根本不履行其合同义务的事实是明显的，另一方可终止合同；4合同的终止解除双方当事人履行和接受未来履行义务，但并不排除对不履行要求损害赔偿的权利。合同终止不影响合同中关于争议解决的任何规定；5合同终止时，任何一方当事人可主张返还其所提供的一切，只要该方同时也返还他所得到一切。如实物返还不可能或不适当，只要合理，应以金钱补偿。从上可知，《通则》对“终止合同”的规定与《公约》中的“宣告合同无效”非常相似，而与《合同法》中的“终止合同”截然不同。
　　通过以上对比分析可得出这样的结论：尽管我国《合同法》有关“解除合同”的规定与《公约》、《通则》的相关规定在法律用语、内容等方面不尽相同，但有一点是相同的，即当合同一方违约达到一定程度时，另一方有权向违约方发出通知，消灭合同法律效力，未履行部分不再履行。
　　因违约而解除合同
　　虽然守约方通过行使解除合同权可迅速摆脱困境，避免或减少因对方违约造成的损失，但由于它是一种最为严厉的补救措施，必须防止或减少这种权利的滥用，特别是要防止买方或卖方在面临市场价格跌涨时，当一方稍有违约即行使解约权的情况，以维护合同严肃性及交易正常程序。为此，各国国内法及国际立法对合同当事人单方解约权的行使做了种种限制。
　　1?因违约而解除合同的条件
　　《合同法》第94条第2至4项明确规定了何种违约情形可以解除合同(参见本文前部)，但对何谓“合理期限”及“致使不能实现合同目的”未作明确定义。
　　《公约》第49条以及第64条则分别规定了买方和卖方可以宣告合同无效的条件。买方可在下列情况下宣告合同无效：1卖方不履行其在合同或公约中的任何义务，等于根本违反合同；2如卖方不交货，在买方给予的额外时间内也未交货，或卖方声明他将不在所规定时间内交货。卖方可以宣告合同无效的情形如下：1买方不履行其在合同或公约中的任何义务，等于根本违反合同；2买方不在卖方规定额外时间内履行支付价款的义务或收取货物，或买方声明他将不在规定时间内这样做。此外，第72条、73条还分别规定了预期违反合同和分批交货合同下的宣告合同无效权的行使，这样规定，可以使守约方避免或减少损失，而不必等到实际违约发生时再行使宣告合同无效的权利。第72条规定：“如在履行合同日前，明显看出一方当事人将根本违反合同，另一方可宣告合同无效。”第73条规定：“1对于分批交货合同，如一方当事人不履行对任何一批货物的义务，便对该批货物构成根本违反合同，另一方可宣告合同对该批货物无效；2如果一方当事人不履行对任何一批货物的义务，使另一方有充分理由断定今后各批货物将会发生根本违反合同，该另一方可在一段合理时间内宣告合同今后无效；3买方宣告合同对任何一批货物的交付为无效时，可同时宣告合同对已交付或今后交付的各批货物均为无效，如各批货物相互依存，不能单独用于双方当事人在订立合同时所设想的目的。”
　　根据以上规定，在因违约而产生的解约权条件方面，《公约》与《合同法》的规定基本相同，而且更为具体和完善。所不同的是，《公约》使用了“根本违反合同”这一法律术语来确定严重违约，并对“根本违反合同”作如下定义：“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以至于实际剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也没有理由预知会发生这种结果”(第25条)。该定义是联合国国际贸易法委员会在对《公约》草案进行充分讨论并吸收各国法律一般规定(即违约必须达到一定严重程度时方可解除合同)的基础上形成，反映了大多数国家立法实践，易于被多数国家接受和采纳。同时，《公约》还将违约后果限定于违约方预知和通情达理的第三方也有理由预知者，如违约方并不预知或通情达理的第三方也没有理由预知会发生这种违约后果，则不构成根本违反合同。至于违约后果以及是否预知违约后果则分别由受损害方和违约方举证。尽管《公约》上述规定比较客观，但有些方面不尽完善和可行：1有些规定过于笼统，难以操作。如(a)《公约》未明确规定何为“根据合同有权得到的东西”，这样就需由受损害方或法庭根据案件具体情况具体分析。如在卖方交货不合规定(如交单不符、品质或数量不符、货物存有第三人的权利请求等)、逾期交货、买方迟延支付价款或受领货物情况下的根本违反合同的判断，需要考虑以下因素：单据性质及作用、不符点多少与影响、违约是否具欺诈性、交货时间是否为合同主要要素或直接影响买方利益的获得、迟延支付价款或受领货物造成的影响等等；(b)《公约》未明确规定违约方在何时“预知”损害结果才构成根本违反合同，是订立合同时还是违约时?本文认为，应以违约方违约时或准备违约时的预知为准比较现实。如以订约时为准，则很可能出现订约时预知将来违约不会发生严重后果，而违约即将发生时却可预知违约将会造成严重后果的情况，如此使受损害方失去宣告合同无效的权利，对受损方不公平；2《公约》虽客观的规定以一个同等资格并通情达理的人处于相同情况下也没有理由预知会发生根本违约作为判断违约方是否预知的标准，但是何为“同等资格并通情达理的人”并未明确规定。实践中，同等资格的人通常是指在业务、资历、经验等方面相同或相当的人。通情达理的人则是指在智力、品格行为及信誉方面较佳并采取合作态度的人。在确定一个同等资格并通情达理的人在相同情况下应有的理解时，还应考虑与事实有关的一切情况，包括谈判情形、习惯做法。总之，判断一个同等资格并通情达理的人处于相同情况下也没有理由预知会发生根本违约是一个需要一定时间并综合考虑的问题，以此作为对比并不是在所有情况下都合理和相当，本文认为，只要违约后果实际上剥夺了另一方根据合同规定有权得到的东西，即可认定根本违约，而不必考虑违约方是否预知，否则会过多保护违约方，或被违约方用作减轻责任的借口。同时也会给守约方增加判断上的负担与困难，影响守约方及时行使宣告合同无效的权利。然而，尽管《公约》在“根本违反合同”方面的规定不够完善，但毕竟它代表了各国在因违约而解除合同条件方面的共性，而且简单扼要。
　　《公约》有关宽限期的规定，仅限于在卖方不交货或买方不支付价款或不受领货物时所给予的宽限期，除此之外的其它违约即使也给予宽限期，但并没有使守约方产生宣告合同无效的权利。这种规定反映了《公约》从严控制行使宣告合同无效权，防止合同当事人在发生任何违约情况下，不问违约后果而利用宽限期的规定轻易宣告合同无效，达到解除合同的目的。但是本文认为，如果守约方对违约方除不交货或不支付价款，或不受领货物之外的违约行为给予多次宽限期，而违约方仍不履行进而严重影响合同另一方或守约方利益时，守约方仍有权宣告解除合同。此外，《公约》并没有规定违约方在宽限期交了货但货不符合合同时，守约方是否有宣告合同无效的权利。本文认为，只要这种不符构成根本违反合同，即有权宣告解除合同。总之，《公约》有关宽限期的规定是在考虑了国际货物买卖各方身处异地以及环节多、风险大等因素的基础上作出的，有利于维护合同的严肃性。《通则》虽也以严重违反合同及宽限期内不履行作为“终止合同”的先决条件，但又有如下不同：1以“根本不履行”(afundamentalnon－performance)为标准。如一方当事人未履行合同义务构成对合同的根本不履行时，另一方可终止履行合同。至于何为“根本不履行”无明确定义，而是列举了在确定不履行义务是否构成根本不履行时应特别考虑的情况：“(a)不履行是否实质性的剥夺了受损害方根据合同有权期待的利益，除非另一方并未预知也不可能合理的预见到此结果；(b)对未履行义务的严格遵守是否为合同项下的实质内容；(c)不履行是有意所致还是疏忽所致；(d)不履行是否使受损害方有理由相信，他不能依赖另一方的未来履行；(e)若合同终止，不履行方是否因已准备或已履行而蒙受不相称的损失。”那么，何谓“不履行”?《通则》第7.11条规定：“不履行系指一方当事人未履行其在合同项下的任何义务，包括瑕疵履行或迟延履行”。也就是说“不履行”包括了不能完全履行以及部分履行和履行不合规定。根据“根本不履行”的判断标准，“根本不履行”比《公约》中的“根本违约”的规定更为全面和具体；2《通则》有关宽限期的规定仅限于迟延履行，而不论是否为根本性的延误履行。即在无论是否根本性迟延履行时，在延长期内合同如没有得到完全履行，在延长期届满或结束之时，终止合同的权利产生。
　　2?因违约而产生之解除合同权的丧失
　　各国及国际公约和国际惯例不仅严格限定解除合同权的行使条件，同时还规定了丧失解除合同权的各种情况。
　　《公约》第49条规定，如卖方已交货，买方就丧失宣告合同无效的权利，除非：(a)对于迟延交货，他在知道交货后一段合理时间内这样做；(b)对迟延交货以外的任何违反合同：1他在已知道或理应知道这种违约后一段合理时间内这样做；或2他在买方规定的任何额外时间期满后，或在卖方声明他将不在这一额外时间履行义务后一段合理时间内这样做；或3他在卖方指明的任何额外时间期满后，或在买方声明他将不接受卖方履行义务后一段合理时间内这样做。第64条还规定了卖方丧失宣告合同无效权利的前提条件，即买方已支付价款。但是下列情况除外：(a)对于买方迟延履行义务，他在知道买方履行义务前这样做；或(b)对买方迟延履行义务以外的任何违约：1他在已知道或理应知道这种违约后一段时间内这样做；或2他在卖方规定的任何额外时间期满后或在买方声明他将不在这一额外时间履行义务后一段合理时间内这样做。依上述规定，《公约》将是否在“合理时间”内行使宣告合同无效权利作为判断宣告合同无效权是否丧失的标准。至于何为“合理时间”没有明确，需具体问题具体分析。此外，《公约》第82条还规定，买方如不可能按实际收到的货物原状归还货物，即丧失宣告合同无效的权利。但下列情况除外：不能归还不是买方行为或不行为造成；货物毁灭或变坏是由于买方检验所致；货物在买方发现或理应发现与合同不符以前已为买方在正常营业中售出或在正常使用中消费或改变。《公约》有关上述丧失宣告合同无效权的规定是合理可行的，既防止了无限度的使用这一权利，又适当保护了违约方利益。如卖方已交付货物后再解除合同则意味着退货，这样将使买卖双方陷于困境，需另行处理被退回货物或想办法退货，而货物交付后很难保证原状返还。需注意的是，《公约》所言卖方已交货或买方已付款是指交付全部货物或支付全部货款。
　　《通则》对“终止合同”权的丧失作了如下规定：“若属迟延履行或履行与合同不符，受损害方当事人将丧失终止合同的权利，除非他在已经知道或理应知道该延迟履行或该不符履行后的一段合理时间内通知另一方当事人。”《通则》虽采用了“合理时间”这一概念，但也并没有作出解释。而且《通则》规定的导致丧失宣告合同无效权的条件与《公约》规定不同，例如，《通则》规定，即使不能返还实物，可以金钱补偿并宣告合同无效。本文认为，《公约》在这方面的规定要比《通则》的规定更为合理并切合实际。
　　《合同法》对解除合同权的丧失有相应规定，但也只是从行使期限方面加以规定，不如《公约》和《通则》详细。
　　通过以上对解除合同权含义、条件以及因违约而产生解除合同权问题的比较分析，总体而言，《公约》与《通则》的规定既有共性，又有特色，具有可操作性。相比之下，我国《合同法》有关解除合同的规定仍然不够完善，不便执行，应予以补充和借鉴。
　　
　　(作者单位：中国政法大学国际经济法系)

安徽省巢湖市人民政府办公室


关于印发《巢湖市商品房预售款监督管理暂行办法》的通知

巢政办〔2012〕115号



各乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属机构：
　　《巢湖市商品房预售款监督管理暂行办法》已经2012年6月2日市政府第15次常务会议研究通过，现予印发，请遵照执行。
　　
　　
　　
　　
　　　　　　　　　　　　二〇一二年六月二十一日
　　
　　
　　
　　

巢湖市商品房预售款监督管理暂行办法

第一条 为加强商品房预售款的监督管理，保护预售商品房当事人的合法权益，促进我市房地产市场的健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）和《关于印发合肥市商品房预售款监督管理暂行办法的通知》(合政办[2008]51号)等法律法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本市范围内新开工的房地产开发项目，其经批准预售的商品房预售款收存、拨付的监督管理，适用本办法。
　　第三条 本办法所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前销售，由预购人按合同约定预先支付的定金、首付款及后续付款（包括预售商品房按揭贷款）等预购房款；预售人是指预售商品房的房地产开发经营企业；预购人是指购买预售商品房的单位和个人。
第四条 市房地产管理局为商品房预售款监管的主管部门（以下简称监管部门），负责组织实施商品房预售款的监督管理工作，并依法查处预售人违法使用商品房预售款的行为。
　　第五条 设立商品房预售款监管专用账户的商业银行（以下简称监管银行），应当根据本办法的规定，密切配合，共同做好商品房预售款监管工作。
第六条 预售人申请《商品房预售许可证》前，应当在商业银行设立商品房预售款专用账户，一个预售项目只能设立一个专用账户，该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。
　　预售人申请《商品房预售许可证》时，监管部门、预售人及监管银行三方应当签订《商品房预售款专用账户监管协议书》。
　　预售人变更专用账户账号的，须经监管部门确认并公布，同时预售人应当告知预购人有关变更情况。
　　第七条 商品房预售款应当直接存入相应的监管专用账户。预售人和预购人签订《商品房买卖合同》时，应当明确缴款的方式及缴款的具体时间和金额。
　　预购人支付的预售款项，应当凭预售人开具的《商品房预售款缴款通知书》，存入监管银行的专用账户内；凭缴款通知书回执及银行进帐单（缴款回单）向预售人换领缴款票据。预售人办理《商品房买卖合同》登记备案时，需提交缴款通知书回执及银行进帐单（缴款回单）。
　　预购人申请购房贷款的，发放贷款单位应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售款专用账户。
　　第八条 专用账户内的商品房预售款，除5%的不可预见费用外，只能用于购买项目必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、根据工程进度同比例支付的土地出让费用以及与本项目相关的其他费用。
　　第九条 预售人需要使用商品房预售款时，应当向监管部门提出书面申请，填写《商品房预售款专用账户资金拨付申请表》，并提交以下资料：
　　（一）用于支付购买建筑材料、设备或施工单位工程款的，应当提供施工合同及有关材料、设备等采购合同和工程监理单位出具的预售项目工程进度证明等；
　　（二）用于支付税款的，应当提供税收缴款书；
　　（三）用于支付设计、监理单位费用及其他行政事业性收费的，应当提供合同书或缴费通知；
　　（四）用于支付与预售项目相关的其他费用的，应当提供相关证明材料；
　　（五）申请拨付土地出让费用的，应当提供土地出让费用缴付证明及工程监理单位出具的预售项目工程进度证明；
　　（六）申请拨付5%以内的不可预见费用的，应当提供相关用途证明。
第十条 监管部门应当自受理预售人拨付商品房预售款申请之日起 1 个工作日内做出答复。经审查符合条件的，出具《商品房预售款专用账户资金拨付通知书》（以下简称《通知书》）；有下列情形之一的，不予核准并书面告知预售人理由：
（一）超出监管部门核准数额的；
（二）收款单位与申请用途不符的；
（三）前一笔用款未按照核准用途使用的。
预售人对每一份通知书只能签开一张与之记载事项完全一致的支票，不得一份通知书对应签开多张支票。
监管银行应当按通知书准予拨付的金额，复核后即时拨付。
第十一条 商品房项目竣工验收合格并具备交付使用条件后，预售人方可申请取消该项目预售款监管，并凭监管部门出具的《商品房预售款专用账户取消监管通知书》到监管银行办理取消监管手续。
第十二条 预售人提供虚假申报材料骗取工程建设资金，不按规定用途使用或擅自挪用商品房预售款专用账户内的款项及直接接收商品房预售款的，监管部门应当责令其限期改正，暂停商品房预售，并依照《城市商品房预售管理办法》的规定予以处罚；情节严重或拒不整改的，可以通过媒体予以曝光，并同时作为不良行为记入信用档案。
第十三条 监管银行擅自拨付预售人专用账户内款项，监管部门可按照合同约定，暂停该金融机构新开设预售款监管账户业务。给预购人造成损失的，监管银行应当依法承担法律责任。
第十四条 监管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊，有应当核准拨付资金而不及时核准、不应当核准拨付资金而核准等情形的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十五条 监管部门应当依据本办法制定实施细则，明确工作流程、办事程序并拟定《商品房预售款专用账户监管协议书》文本。
　　第十六条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。