关键词: 森普拉能源公司撤销案/自裁决条款/双边投资协定
内容提要: “森普拉能源公司撤销案”凸显了在双边投资协定中订立自裁决条款的重要性，引起了投资者、东道国政府及学者对双边投资协定中自裁决条款的关注。自裁决条款经美式双边投资协定的发展而获得广泛认同，其目的在于强调和保护国家的安全利益。由于自裁决条款的定性与适用具有一定的特殊性，且这种特殊性直接影响到案件结果，因此我国在签订新的双边投资协定和修改旧的双边投资协定时，不应忽视自裁决条款，更不应放弃这一条款赋予的条约权利，而应根据具体情况订立自裁决条款并充分利用其赋予东道国的主权权利来维护国家的安全利益。


一、引言

２００８年１月２５日，阿根廷根据解决投资争端国际中心（ＩＣＳＩＤ）《解决国家与他国国民间投资争端公约》第５２条第１款的规定向ＩＣＳＩＤ提交了要求撤销ＩＣＳＩＤ仲裁庭于２００７年９月２８日作出的“森普拉能源公司诉阿根廷案”（以下简称“森普拉能源公司案”）[1]裁决的申请（该申请案以下简称“森普拉能源公司撤销案”）。[2]２０１０年６月２９日，ＩＣＳＩＤ撤销委员会撤销了“森普拉能源公司案”仲裁庭作出的阿根廷向森普拉能源公司赔偿１．２８亿美元的仲裁裁决。如果森普拉能源公司不再另行起诉，那么阿根廷将被永久性免除这一债务。

“森普拉能源公司撤销案”无疑将给各国投资者与阿根廷政府间因２００１－２００２年经济危机引起的其他投资仲裁案件带来重大影响，因此，ＩＣＳＩＤ撤销委员会的上述决定受到各方的广泛关注。[3]“森普拉能源公司撤销案”涉及双边投资协定中的自裁决条款、裁决执行的临时中止、对撤销程序当事方提出的证据可采性进行裁决的权力归属等问题，其中有关双边投资协定中的自裁决条款是这些问题中的核心问题。ＩＣ－ＳＩＤ撤销委员会之所以撤销“森普拉能源公司案”仲裁庭的裁决主要是因为该仲裁庭未适用准据法——《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条——而导致其超越权限，[4]而阿根廷主张《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款，尽管对于《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是否自裁决条款ＩＣＳＩＤ撤销委员会并没有给出明确的答案。因此，“森普拉能源公司撤销案”向我们提出了双边投资协定中自裁决条款的定性与适用问题。有鉴于此，笔者将通过探讨自裁决条款在国际投资条约法中的发展，结合“森普拉能源公司撤销案”分析自裁决条款的定性与适用，并就我国双边投资协定签订或修改中自裁决条款的选择与制订提出建议。

二、自裁决条款的发展：基于美式双边投资协定的考察

有学者认为，自裁决条款是指在情势要求采取该条款所设想的措施时，条约的缔约方是决定是否采取及采取何种措施的唯一法官，唯一的限制是仲裁庭可以用“善意”原则对争议措施进行裁定，从而解决争端。[5]这种观点得到了“森普拉能源公司案”仲裁庭的认可。“森普拉能源公司案”仲裁庭指出，如果《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款，那么对其进行善意评审就足够了。但是，由于该条款并不是自裁决条款，所以，需要对援引该条款而采取的措施进行实质审查。[6]

也有学者将自裁决条款称为不排除措施条款，意指在某些特殊情况下限制一国的责任，这一条款对确定一国政府对特殊情况进行回应的自由以及确定双边投资协定下投资保护的范围至关重要。[7]这里的特殊情况指阿根廷发生经济危机这类涉及国家安全或基本安全利益的情况。可见，自裁决条款与“国家安全”和“基本安全利益”密切相关。因此，自裁决条款与国家安全条款或基本安全利益条款往往相提并论。但是，笔者认为，并不能将两者等同起来，因为国家安全条款未必就是自裁决条款，或者说具有自裁决性质。换言之，也存在不具有自裁决性质的国家安全条款。可以说，国家安全条款是就条款的内容而言的，而自裁决条款强调的则是条款的性质。另外，需要指出的是，“自裁决”也不同于“不可裁判”，后者是指争端不可提交仲裁或司法解决。[8]例如，对于国际法院的管辖权，美国曾提出所谓“康纳利保留”。[9]根据该项保留，如果“经美国确定认为主要属于美国国内管辖范围内事情上的争端”，[10]那么美国将不承认国际法院的管辖权，即只承认美国国内法院的管辖权。如果一项争端是不可仲裁的，那么也就完全排除了仲裁机构的管辖权。而自裁决条款虽然限制了仲裁庭的权限，但没有完全否定仲裁机构的管辖权。只能说，自裁决条款在极大程度上限制了仲裁庭进行审查的权能，同时也为东道国政府保留了极大的政策空间。

纵观大量的双边投资协定以及包括投资条款内容的自由贸易协定可以发现，包含自裁决条款是国际投资法发展的一个重要趋势。其中最具代表性的就是美国缔结的一系列双边投资协定。自２１世纪初以来，美国与他国签订的双边投资协定正在从片面强调投资自由化和投资者权利向强调东道国的国家安全和其他权利如劳动权和环境权转型。例如，根据“路易斯维尔煤气电力公司案”[11]仲裁庭的观点，美国在１９９２年批准其与俄罗斯联邦的双边投资协定后就开始考虑将双边投资协定中的例外条款与“自裁决”联系起来。１９９５年美国与阿尔巴尼亚签订的双边投资协定及１９９８年美国与莫桑比克签订的双边投资协定中都明确规定：“保护缔约方根本安全利益的措施在性质上是自裁决事项”。[12]不过，直到《２００４年美国双边投资协定范本》（以下简称《２００４年范本》）出台，美国才开始在其与他国签订的双边投资协定中广泛采用自裁决条款。我们可以从《２００４年范本》第１８条与《１９８３年美国双边投资协定范本》（以下简称《１９８３年范本》）第１０条第１款的比较中发现这一点。例如，《２００４年范本》第１８条规定：“本协定不得解释为：（１）要求缔约方提供或允许获得其确定如披露将违背其根本安全利益的任何信息；或（２）阻止缔约方采取其认为对履行其有关维持或者恢复国际和平、安全或保护本国基本安全利益方面的义务所必要的措施”。然而，作为１９９１年《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条来源的《１９８３年范本》第１０条第１款则规定：“本协定不应阻止任何缔约方为维护公共秩序，履行其在维护或恢复国际和平或安全方面承担的义务，或保护其本国基本安全利益而在其管辖范围内采取必要的措施”。

笔者认为，《１９８３年范本》第１０条第１款不是自裁决条款，因为其仅仅要求东道国采取的措施对于所述的目的是必要的。至于这种“必要性”，双边投资协定下的争端解决机构有权对东道国的措施是否符合必要性要求作出裁决，虽然至今的判例法并不统一。总之，《１９８３年范本》第１０条第１款承认双边投资协定下的争端解决机构有权对那些为国家安全目的所采取的争议措施进行评审。只有在这一前提之下，争端解决机构才有权对争端进行实质审查。这也解释了为加强美国的投资规制主权，《２００４年范本》改变了其中的国家安全条款措辞的原因。改变措辞的目的在于改变条款的性质，即将非自裁决性的国家安全条款修改为自裁决性的国家安全条款，反映了美国的真实意图。笔者认为，采用公认的文本分析方法，比较《１９８３年范本》第１０条第１款与《２００４年范本》第１８条的规定，即根据“其确定”和“其认为”的表述，可以认为《２００４年范本》第１８条具有自裁决性。

在国家安全利益方面，美国正在逐渐对自裁决条款持肯定与支持的态度。自《２００４年范本》出台以后，美国签订的双边投资协定都明确地表明缔约方自己作为其采取的有关措施的唯一法官的意图。例如，《美国—乌拉圭双边投资协定》第１８条拷贝了《２００４年范本》第１８条的内容：“本协定不得解释为：（１）要求缔约方提供或允许获得其确定如披露将违背其根本安全利益的任何信息；或（２）阻止缔约方采取其认为对履行其有关维持或者恢复国际和平、安全或保护本国基本安全利益方面的义务所必要的措施”。又如，《美国—卢旺达双边投资协定》第１８条同样拷贝了《２００４年范本》第１８条的规定。实际上，不仅美国与他国签订的双边投资协定，而且美国与他国签订的含有投资条款内容的自由贸易协定也都含有此类自裁决条款。[13]例如，《美国—韩国自由贸易协定》第２３条第２款规定：“本条约不得解释为：（１）要求缔约方提供或允许访问其确定如披露将违背其根本安全利益的任何信息；或（２）阻止缔约方采取其认为对履行其有关维持或者恢复国际和平、安全或保护本国根本安全利益方面的义务所必要的措施”。

近年来，许多国家纷纷效仿美国调整双边投资协定的内容，不仅协定涉及的范围更广、规定更细，而且强调对东道国安全利益的保护。实际上，很多国际投资协定将是否存在国家安全威胁及如何应对这种威胁的决定权留给了缔约方，典型的阐述是“条约不应排除缔约方为保护其国家安全采取其认为必要的措施”。[14]据统计，１２％的双边投资协定范本中包含具有自裁决性质的例外条款，并且大多数最近签订的包含投资条款内容的自由贸易协定也都包含此类例外条款，[15]甚至国际可持续发展研究院的《可持续发展投资协定范本》也使用了与《２００４年范本》第１８条规定相似的措辞。[16]

自裁决条款所赋予的条约权利不仅为发达国家所重视，而且也是发展中国家特别是弱势群体国家应该掌握的权利，[17]而美国是对这一条款利用得最好的国家。研究国际投资法的许多学者都对现代国际投资协定在权利义务上的不平衡及相应的国际投资仲裁的不公平提出质疑，对国际投资协定对投资者片面保护和对东道国主权侵犯的有关规定提出了激烈的批评。[18]美式双边投资协定通过并入自裁决条款使条约权利义务趋于平衡的实践似乎可以看作是对这些质疑和批评的回应。究其实质，美国在双边投资协定中通过自裁决条款对国家安全的强调反应了其对自身国家安全利益的重视和保护。

三、自裁决条款的定性和适用：基于“森普拉能源公司撤销案”的考察

（一）自裁决条款的定性

有学者认为，在“森普拉能源公司撤销案”中ＩＣＳＩＤ撤销委员会是基于《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款而撤销“森普拉能源公司案”仲裁庭裁决的，因此，ＩＣＳＩＤ撤销委员会是倾向于接受《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款的。[19]然而，笔者认为，在“森普拉能源公司撤销案”中，《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是否自裁决条款的问题根本没有得到解决，更不用说对该条的解释和适用了，ＩＣＳＩＤ撤销委员会也不是根据《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款而撤销“森普拉能源公司案”仲裁庭裁决的，而主要是根据《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条没有得到适用从而仲裁庭明显超越权限而撤销仲裁庭裁决的。当然，如果《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款，那么ＩＣＳＩＤ撤销委员会就不必绕那么大的弯子，而可以直接断定仲裁庭明显越权。

由于定性是一个实质问题，远远超出了ＩＣＳＩＤ撤销委员会的权能。因此，关于《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条的性质，ＩＣＳＩＤ撤销委员会没有作出回答，其理由是：“本委员会对于仲裁庭对案情实质的推理不会表达任何观点”。[20]阿根廷曾提出许多依据（专家证词、官方声明及其他凭据）主张《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款，然而，ＩＣＳＩＤ撤销委员会认为这些依据明显针对案情实质的评审，不考虑这些依据。[21]倒是在“森普拉能源公司案”中，仲裁庭明确指出由于《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条不是自裁决条款，因此，其可以对阿根廷应对经济危机采取的措施进行实质审查。不过，该仲裁庭并没有继续适用《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条的规定对阿根廷采取的措施进行实质审查，而是适用联合国《国家对国际不法行为的责任条款草案》（以下简称《国家责任条款草案》）第２５条[22]进行实质审查，认定阿根廷采取的措施不符合《国家责任条款草案》第２５条关于必要性的累积要求，必须对投资者的损失进行赔偿。

实际上，不仅“森普拉能源公司案”仲裁庭认定《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条不是自裁决条款，一系列涉及《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条的阿根廷危机案的仲裁庭都拒绝承认《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款。[23]这些仲裁庭对阿根廷根据《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条所采取的措施进行实质评审本身就否定了《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款。因为按照公认的说法，对于自裁决条款，仅进行善意评审就足够了。据此，笔者也认为，《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条不是自裁决条款已成为ＩＣＳＩＤ仲裁庭遵循的判例法。也就是说，《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条不是自裁决条款。

基于美式双边投资条约的发展以及ＩＣＳＩＤ的仲裁实践我们不难发现，自裁决条款的定性具有一定的特殊性，自裁决条款在某种程度上取决于条款本身的措辞，缔约方可以通过明确的条约措辞来体现某一条款具有自裁决性质，反映自己的真实意图，以影响仲裁庭的评审标准；否则，有关条款就不能被定性为自裁决条款。

（二）自裁决条款的适用

ＩＣＳＩＤ撤销委员会没有解决《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是否自裁决条款的问题，也没有对自裁决条款与非自裁决条款的关系进行论证。实际上，正确区分自裁决条款与非自裁决条款，能在一定程度上有助于对自裁决条款的适用。笔者认为，自裁决条款与非自裁决条款最主要的区别在于两者与仲裁庭的权能的关系上，而非与ＩＣＳＩＤ管辖权的关系上。在此，我们应当区别权能与管辖权。在“森普拉能源公司案”中，仲裁庭认为，该案属于ＩＣＳＩＤ的管辖权和仲裁庭的权能范围，也就是说，ＩＣＳＩＤ对争端具有事项管辖权和属人管辖权。ＩＣＳＩＤ撤销委员会在其撤销决定中指出，不仅阿根廷在提出自己论点时使用了“根据习惯法的必要性”和“根据《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条的排除”的措辞，[24]而且阿根廷在撤销ＩＣＳＩＤ管辖权的请求中也没有根据自裁决条款进行抗辩，[25]因此，可以推断，ＩＣＳＩＤ管辖权与自裁决条款没有关联。不同的措辞表明“权能”与“管辖权”具有不同的含义，“管辖权”指ＩＣＳＩＤ有权对“森普拉能源公司案”进行仲裁，而“权能”指仲裁庭对争议问题进行审理的权限。ＩＣＳＩＤ撤销委员会认可“森普拉能源公司案”仲裁庭关于“管辖权”和“权能”的裁决。[26]根据ＩＣＳＩＤ撤销委员会的推理，虽然阿根廷主张“森普拉能源公司案”仲裁庭由于未能援引准据法——《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条——而明显超越其权限，但仲裁庭一旦裁决《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条不是自裁决条款后，就必须接着适用它，否则就是明显超越其权限。因此，不难发现阿根廷与ＩＣＳＩＤ撤销委员会认定“森普拉能源公司案”仲裁庭超越权限的理由是不同的。我们可以推断，如果《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条不是自裁决条款，那么其当然既不能排除ＩＳＣＩＤ的管辖权，也不能限制仲裁庭的权能；如果其是自裁决条款，那么也不能回避ＩＣＳＩＤ的管辖权，但仲裁庭的权能却会受到限制，即仲裁庭只能对案情进行善意评审而非实质评审。关于自裁决条款，有学者认为，其并不能剥夺国际法院或法庭的管辖权，而只能影响国际法院或法庭对国家措施适用的评审标准。[27]这与笔者的观点不约而同。

如前所述，“森普拉能源公司案”仲裁庭由于否认《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款，因此其对案情的评审并不限于东道国所援引或采取的措施是否为善意。[28]换言之，如果《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是自裁决条款，那么只需要根据善意原则对案情进行评审。这一观点实际上也回答了关税与贸易总协定（ＧＡＴＴ）专家组曾提出的疑问：如果将ＧＡＴＴ第２１条的解释完全保留给援引该条的缔约方，那么缔约方怎么能确保这个对ＧＡＴＴ所有义务的一般例外不被过度援引或者是为了非该条阐明的目的援引该条呢？如果缔约方授予ＧＡＴＴ专家组审查一个援引了ＧＡＴＴ第２１条的案件的任务，却没有授予其审查该援引是否正当的权力，那么它不是限制了受到不利影响的缔约方要求根据ＧＡＴＴ第２３条第２款进行调查的权利吗？[29]

目前，根据自裁决条款采取的措施要受善意评审的观点得到了广泛认同。联合国贸易和发展会议也认为，当国际投资协定缔约方援引国际投资协定中自裁决性质的国家安全例外条款限制外国投资时，该条款并不能完全排除缔约方的国际责任。善意要求给予了仲裁庭衡量措施合法性的尺度，使仲裁庭能区分正当的国家安全关切与构成伪装的保护主义。联合国贸易和发展会议还指出，基于善意评审，缔约方要证明自己根据国家安全例外条款采取的保护措施是正当的也许更为困难。[30]但是，事实也并非完全如此，如“吉布提诉法国案”[31]就涉及根据善意原则审查法国所采取的措施是否正当的问题，国际法院的善意评审只表现为非常有限的审查，即只要求法国陈述采取相关措施的理由。尽管如此，国际法院的这一司法实践仍表明，即使是根据自裁决条款采取的措施，也不能免受司法审查。在国际投资法领域尚无判例法可以借鉴的情况下，国际法院对根据自裁决条款采取的措施进行善意评审的做法无疑具有借鉴意义。然而，迄今为止，国际法院或法庭的“判例法”并不足以明确“善意”这一一般国际法原则评审的确切含义，但这并不意味着其可有可无或毫无意义。“因为撇开条约的明文规定，唯一从法律上限制国家自由裁量权的似乎就是善意原则。所采取的措施应当是合理的，必须不武断。”[32]善意评审的法理依据是非常明确的，根据《维也纳条约法公约》第２６条规定的一般原则，缔约方必须善意履行其义务。

四、中国的缔约选择

目前，在双边投资协定中包含自裁决条款已成为国际投资法发展的重要趋势，一系列与阿根廷经济危机有关联的国际投资仲裁案也表明了自裁决条款的意义所在。从客观上讲，自裁决条款对保护东道国利益及维护东道国主权具有重要意义。当然，仅制订一项自裁决条款并不能完成平衡投资者与东道国的利益的全部任务，因为自裁决条款只是在特殊情况下才可能得到援引的条款，要平衡投资者与东道国利益还必须从具体的规则和原则着手。但是，无论如何，自裁决条款是掌握在东道国手中的一个“安全阀”，有了它，东道国的国家安全利益就多了一重保护。在“森普拉能源公司撤销案”中，虽然《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条是否自裁决条款的问题未得到明确，但其对ＩＣＳＩＤ撤销委员会撤销仲裁庭的裁决仍起了重要作用。如果《美国－阿根廷双边投资协定》第１１条被明确认定为自裁决条款，那么阿根廷的国家利益无疑会得到最大程度的保护。

湖南省益阳市人民政府办公室


益阳市人民政府办公室转发市房地产管理局《益阳市中心城区公共租赁住房管理实施细则（试行）》的通知

益政办发〔2012〕10号



各区县（市）人民政府，大通湖区管委会，市人民政府各局委、各直属机构：

　　市房地产管理局《益阳市中心城区公共租赁住房管理实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现转发给你们，请遵照执行。



二〇一二年四月十八日



益阳市中心城区公共租赁住房管理实施细则（试行）

　　第一条　为加强中心城区公共租赁住房管理，根据住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和省人民政府《关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发〔2011〕11号）精神，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条　市中心城区公共租赁住房的申请和配租、管理和监督等行为，适用本实施细则。

　　第三条　公共租赁住房管理实行申请、公示、审核、轮候、配租和退出机制。

　　第四条　中心城区低收入住房困难家庭、新就业人员、引进人才和符合条件的外来务工人员等群体可以申请公共租赁住房。

　　（一）同时具备下列条件的，可以申请公共租赁住房：

　　1、家庭成员中至少有1人取得本市常住户口。

　　家庭成员是指具有法定的赡养、扶养和抚养关系且共同生活的人员，包括申请人及其配偶，实际共同居住的子女、父母和孙子女。

　　2、家庭人均住房面积在13平方米以下（含13平方米）。

　　家庭住房是指全部家庭成员名下承租的直管公房、单位自管公房和拥有的私有住房。申请家庭现有2处或2处以上住房的，住房面积合并计算。经鉴定为危房的，不列入家庭住房。

　　3、申请家庭为城市低收入家庭。

　　城市低收入家庭是指家庭成员人均可支配收入在上年度城镇居民人均可支配收入50%以下。

　　保障性安居工程建设中属于中、低收入家庭的被征收人优先安排公共租赁住房。已经享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭不得申请公共租赁住房。

　　（二）同时具备下列条件的大中专院校新近就业人员，可以申请公共租赁住房：

　　1、毕业未满五年；

　　2、已与用人单位签订劳动（聘用）合同；

　　3、本人及其父母在中心城区范围内无私有房产且未租住直管公房和单位自管公房。

　　我市引进的国内外高层次人才和我市经济社会发展急需人才优先安排。

　　（三）同时具备下列条件的来益务工人员，可以申请公共租赁住房：

　　1、已与用人单位签订2年以上（含2年）的劳动合同，并已缴纳城镇社会保险；

　　2、在中心城区范围内无自有住房。

　　企业和园区为无房员工、外来务工人员建设的公共租赁住房，供应对象的认定标准和范围由企业和园区制定，报市住房保障管理部门备案后执行。

　　市直单位（含市城建投、市国资委）建设的公共租赁住房，其分配管理按照属地管理原则，由当地住房保障部门和街道办事处、社区按有关规定确定配租对象。

　　第五条　公共租赁住房可以家庭、单身人士、多人合租方式申请。

　　（一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。

　　（二）单身人士申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来益工作人员可以作为单身人士申请。

　　（三）多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。

　　第六条　中心城区符合申请公共租赁住房条件的申请人，应按以下要求申请：

　　（一）申请人应如实填写申请表，承诺所填内容真实有效，并对提交材料的真实性负责。

　　（二）每个申请人及共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。

　　（三）申请材料包括公共租赁住房申请表、身份证明、婚姻状况证明，工作、收入和社会保险费证明及住房情况证明。

　　有工作单位的申请人须提供劳动合同、单位出具的收入证明、社会保险经办机构出具的社会保险缴费证明。无工作的申请人，须提供户籍所在地街道办事处或镇人民政府民政部门出具的家庭收入证明。

　　住房情况证明由申请人所在单位或户口所在地社区（居委会）出具，并经当地房地产档案管理部门查证。

　　以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。

　　第七条　中心城区公共租赁住房审核配租程序：

　　（一）受理

　　申请人到本人所在社区或工作单位所在社区进行申请。对申请材料齐全的，申请人本人所在社区或工作单位所在社区应予以受理，并出具受理凭证。

　　（二）初审

　　街道办事处（或镇人民政府）自社区受理申请之日起10个工作日内会同社区查实申报资料的真实性，提出初审意见。初审合格的提交区住房保障管理部门；不合格的书面告知申请人并说明理由。

　　（三）复审

　　区住房保障管理部门自收到初审材料之日起15个工作日提出复审意见。合格的进行公示；不合格的书面告知申请人并说明理由。

　　（四）公示

　　复审合格的申请人将在申请社区进行公示。公示内容包括收入、住房等相关情况，公示时间不少于7个工作日。对公示对象有异议的，区住房保障管理部门接受实名举报，并在10个工作日内完成核查。经核查异议成立的，应书面告知申请人并说明理由。申请人仍有异议的，可向区住房保障主管部门申请复议。

　　（五）轮候

　　经公示无异议或异议不成立的，列入申请人轮候名单。轮候期间，申请人工作、收入、住房及家庭人数等情况发生变化，应主动、及时向原申请社区如实提交书面材料，重新审核资格。

　　（六）配租

　　区住房保障管理部门应当将配租房源的户型、数量、地点、申请时间段等相关信息在指定网站或报刊上适时公布，并按申请的时间段、选择的公共租赁住房地点和相对应的户型面积摇号配租。

　　申请时间段是指区住房保障管理部门公布的申请人能够参与摇号配租的申请时间范围。相对应的户型面积是指公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应。摇号配租由区住房保障管理部门组织，根据申请人选择的地点和户型面积进行配租。

　　摇号配租过程接受监察部门和公证机构监督，并对摇号结果进行公示。

　　（七）签订合同

　　领取配租确认通知书的申请人应在收到区住房保障管理部门发出的入住通知后的15个工作日内，携带本人身份证件和入住通知书到指定地点签订《益阳市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同）。未在规定时间内签订租赁合同的，视为自动放弃，并在1年内不得再次申请。

　　第八条　租赁合同签订期限最长为2年。承租人每2年向区住房保障管理部门申报一次住房、收入情况。未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。

　　租赁合同应当包括房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况，房屋用途和使用要求，租赁期限，租金及其支付方式，房屋维修责任，违约责任及争议解决办法及其他约定等内容。

　　承租人签订租赁合同之日，按3个月的租金标准一次性交纳履约保证金（保证金不记利息），以保证租赁合同的正常履行。

　　第九条　公共租赁住房的租金标准由市物价部门会同相关部门研究确定，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的70%。租金实行动态调整，每2年向社会公布一次。

　　公共租赁住房租金按建筑面积计算。承租人每半年交纳租金一次，交纳日期为租赁期每6个月的前10日。拖欠租金的，从逾期之日起每日按应付金额的万分之五支付违约金。

　　政府投资建设的公共租赁住房租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款以及公共租赁住房的建设、管理、维护和投资补助。

　　第十条　公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。

　　承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用。

　　承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行装修。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。

　　公共租赁住房产权单位应当建立专项维修资金用于住宅共用部位以及共用设施设备保修期后的大修、更新和改造，确保共用部位和设施设备处于良好状态。

　　第十一条　公共租赁住房所在地的街道办事处要组建由社区（居委会）、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作。

　　区住房保障管理部门组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务公司工作进行指导监督。

　　区住房保障管理部门组建或选聘的专业物业服务公司承担小区物业管理。物业服务费由市物价部门会同相关部门研究核定。物业服务费实行动态调整，每2年向社会公布一次。

　　第十二条　租赁合同期满，承租人应退出公共租赁住房；需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权。

　　第十三条　承租人通过购买、获赠、继承等方式在中心城区获得住房，且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应当退出公共租赁住房。

　　第十四条　承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公共租赁住房，其申请人和共同申请人5年内不得再次申请：

　　（一）提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；

　　（二）转租、出借的；

　　（三）改变公共租赁住房结构或使用性质的；

　　（四）承租人无正当理由连续空置6个月以上的；

　　（五）拖欠租金累计6个月以上的；

　　（六）在公共租赁房中从事违法活动的。

　　第十五条　承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。

　　承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期。过渡期内按公共租赁住房租金标准的1.5倍计收租金。

　　承租人不再符合租住条件，未在规定期限内退出的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金，并在适当范围内公告；对拒不退出的，依照法律或合同约定依法处理。

　　第十六条　市、区住房保障管理部门有权组织对承租人的租住资格进行抽查复核，承租人应予以配合。经抽查不符合条件的，取消租住资格。

　　第十七条　房屋管理机构应当组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应予以配合，如实提供资料。

　　第十八条　对出具虚假证明材料的单位和个人，由区住房保障管理部门提请有关部门依法依纪追究相关责任人员的责任。

　　第十九条　区住房保障管理部门设立举报电话、举报信箱，接受社会监督，对违法违纪行为的举报及时核实并作出处理。

　　第二十条　国家工作人员在资格审核和监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法依纪追究责任。

　　第二十一条　各县（市）和大通湖区公共租赁住房管理可参照本实施细则执行。

　　第二十二条　本实施细则自发布之日起施行。