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国务院关于同意调整社会信用体系建设部际联席会议职责和成员单位的批复

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国务院关于同意调整社会信用体系建设部际联席会议职责和成员单位的批复

国务院


国务院关于同意调整社会信用体系建设部际联席会议职责和成员单位的批复

国函〔2012〕88号


发展改革委、人民银行:
  你们《关于社会信用体系建设部际联席会议制度调整有关问题的请示》(发改财金〔2012〕1014号)收悉。现批复如下:
  同意调整社会信用体系建设部际联席会议(以下简称联席会议)成员单位和主要职责。(一)联席会议牵头单位为发展改革委、人民银行,召集人由发展改革委主任和人民银行行长担任。(二)增加中央纪委、中央宣传部、中央政法委、中央文明办、高检院、教育部、监察部、民政部、司法部、财政部、农业部、文化部、卫生部、预防腐败局、公务员局、知识产权局、食品药品监管局为成员单位。(三)调整联席会议主要职责,增加以下内容:推进政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设;推进信用标准和联合征信技术规范的建立;协调推进政府信用信息资源整合和交换,建立健全覆盖全社会的征信系统,推进信用信息的开放和应用;指导地方和行业信用体系建设,推进有条件的地区和重点领域试点先行;协调推进信用文化建设和诚信宣传工作;承办国务院交办的其他事项。
  联席会议不刻制印章,不正式行文,请按照有关文件精神认真组织开展工作。
  自本批复印发之日起,《国务院关于同意调整社会信用体系建设部际联席会议职责和成员单位的批复》(国函〔2008〕101号)停止执行。

  附件:社会信用体系建设部际联席会议制度



                                国务院
                              2012年7月17日



附件

社会信用体系建设部际联席会议制度

  为贯彻落实十七届六中全会和国务院第176次常务会议精神,统筹推进社会信用体系建设各项工作,经国务院同意,由发展改革委、人民银行牵头建立社会信用体系建设部际联席会议制度。
  一、主要职责
  在国务院领导下,联席会议履行以下职责:
  (一)统筹协调社会信用体系建设相关工作,综合推进政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设。
  (二)研究制定社会信用体系建设中长期规划。
  (三)专题研究社会信用体系建设的重大问题。
  (四)推动并参与制定与社会信用体系建设相关的法律法规,推进建立信用标准和联合征信技术规范。
  (五)协调推进政府信用信息资源整合和交换,建立健全覆盖全社会的征信系统,推动信用信息的开放和应用工作。
  (六)加强与地方人民政府的沟通协调,指导地方和行业信用体系建设,推进有条件的地区和重点领域试点先行。
  (七)指导、督促、检查有关政策措施的落实。
  (八)协调推进信用文化建设和诚信宣传工作。
  (九)承办国务院交办的其他事项。
  二、成员单位
  联席会议由中央纪委、中央宣传部、中央政法委、中央文明办、发展改革委、教育部、工业和信息化部、公安部、监察部、民政部、司法部、财政部、人力资源社会保障部、环境保护部、住房城乡建设部、农业部、商务部、文化部、卫生部、人民银行、海关总署、税务总局、工商总局、质检总局、知识产权局、预防腐败局、法制办、银监会、证监会、保监会、公务员局、食品药品监管局、外汇局、高法院、高检院共35个部门和单位组成,发展改革委、人民银行为牵头单位。
  联席会议召集人由发展改革委主任、人民银行行长担任,发展改革委一位副主任、人民银行一位副行长作为召集人助手,联席会议成员为有关部门、单位负责同志。联席会议成员因工作变动需要调整的,由所在单位提出,联席会议确定。
  三、工作规则
  联席会议由召集人或召集人助手主持,以会议纪要形式明确会议议定事项,经与会单位同意后印发有关方面,同时抄报国务院。根据工作需要,联席会议可邀请其他部门参加会议,研究相关工作。
  四、工作机构及职责
  联席会议办公室设在发展改革委、人民银行,主要负责联席会议的组织、联络和协调工作;根据召集人的提议或成员单位的建议,研究提出联席会议议题;汇总并通报成员单位有关工作情况;协调、督促成员单位履行工作职责和落实联席会议决定事项;承办联席会议交办的其他事项。联席会议设联络员,由联席会议成员单位有关司局负责同志担任。
  五、工作要求
  各成员单位要统一认识,按照职责分工,主动研究社会信用体系建设工作的有关问题,积极参加联席会议,认真落实联席会议布置的工作任务。要加强沟通配合和信息共享,相互支持,认真做好社会信用体系建设有关工作。
  各省、自治区、直辖市人民政府应与联席会议建立相应有效的信息沟通协调机制。



社会信用体系建设部际联席会议成员名单

  召 集 人:张 平  发展改革委主任
        周小川  人民银行行长
  召集人助手:连维良  发展改革委副主任
        潘功胜  人民银行副行长
  成   员:王 伟  中央纪委常委、监察部副部长
        申维辰  中央宣传部副部长
        王其江  中央政法委副秘书长
        王世明  中央文明办专职副主任
        林蕙青  教育部部长助理
        杨学山  工业和信息化部副部长
        张新枫  公安部副部长
        姜 力  民政部副部长
        郝赤勇  司法部副部长
        李 勇  财政部副部长
        胡晓义  人力资源社会保障部副部长
        潘 岳  环境保护部副部长
        郭允冲  住房城乡建设部副部长
        陈晓华  农业部副部长
        姜增伟  商务部副部长
        赵少华  文化部副部长
        尹 力  卫生部副部长
        鲁培军  海关总署副署长
        宋 兰  税务总局副局长
        刘玉亭  工商总局副局长
        刘平均  质检总局副局长
        贺 化  知识产权局副局长
        崔海容  预防腐败局副局长
        安 建  法制办副主任
        蔡鄂生  银监会副主席
        姚 刚  证监会副主席
        周延礼  保监会副主席
        杨春光  公务员局副局长
        边振甲  食品药品监管局副局长
        邓先宏  外汇局副局长
        江必新  高法院副院长
        杨振江  高检院检察委员会专职委员











南宁市出租汽车客运管理条例

广西壮族自治区南宁市人大常委会


南宁市出租汽车客运管理条例


发布单位:南宁市人大常委会  实施时间:2007.10.1

(2006年12月30日南宁市第十二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 2007年7月27日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准)



第一章 总 则



第一条 为加强出租汽车客运管理,提高出租汽车客运服务质量,维护运输市场秩序,保障乘客、出租汽车经营企业和从业人员的合法权益,根据有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内出租汽车客运服务的经营和管理,适用本条例。

第三条 本条例所称出租汽车,是指取得出租汽车客运经营权,根据乘客意愿提供客运服务并按照行驶里程、时间计价收费的五座以下经营性小轿车。

第四条 市交通主管部门是本市出租汽车客运行业的行政主管部门,负责本市行政区域内出租汽车客运管理工作;市辖县交通主管部门负责本辖区内出租汽车客运管理工作。

交通主管部门下设的道路运输管理机构负责出租汽车行业的日常管理工作。

公安、规划、价格、税务、工商、质量技术监督等有关部门按照各自职责及有关规定对出租汽车客运进行管理。

第五条 市出租汽车行业协会是全市出租汽车行业的自律性社团组织,负责制订出租汽车职业规范,协调行业内部关系,开展行业自律,教育和督促会员遵守法律、法规和职业规范。



第二章 出租汽车客运经营权



第六条 从事出租汽车经营的,应当依照本条例及有关规定取得出租汽车客运经营权。

第七条 出租汽车客运经营权采取招投标出让的方式投放市场。

参加出租汽车客运经营权投标的,必须具有企业法人资格。

出租汽车客运经营权出让所得上缴市财政专用账户,实行收支两条线管理,专用于出租汽车基础设施建设、科技应用以及出租汽车客运行业管理等。

第八条 出租汽车客运经营权的使用期限为十二年。

经营权期限届满的,予以收回并按规定重新投放市场。

第九条 出租汽车客运经营权的投放总量原则上按市区人口(含流动人口)每万人二十五至三十辆的比例确定,市人民政府可根据社会经济发展的需要适时调整。

第十条 采用投标有偿出让方式取得出租汽车客运经营权的中标人,应当自收到中标通知书之日起十五日内缴清出租汽车客运经营权特许经营费,并与市交通主管部门签订出租汽车客运经营权使用合同,逾期不缴清特许经营费的,取消其出租汽车客运经营权中标资格。

市交通主管部门应当自出租汽车客运经营权使用合同签订之日起二十日内向出租汽车经营权人核发出租汽车客运经营权证。

第十一条 出租汽车客运经营权人应当自与市交通主管部门签订出租汽车客运经营权使用合同之日起六个月内组织运力投放市场。逾期不投放运力的,不投放部分的出租汽车客运经营权无偿收回。

第十二条 出租汽车客运经营权二年内不得转让。

二年后确需转让出租汽车客运经营权的,应当向市交通主管部门提出申请,市交通主管部门自接到申请之日起二十日内作出是否准许的决定。准许转让的,市交通主管部门应当自批准之日起三十日内,对剩余使用期限的出租汽车客运经营权组织招标。

以有偿出让方式取得出租汽车客运经营权的,其转让所得优先支付转让招标费用。其余以原中标价按经营权使用期限折算,余额为折算数额的百分之一百一十以内的部分归转让人所得,超过部分上缴市财政专户。

第十三条 出租汽车客运经营权原则上以每一百辆出租汽车的经营权为一组进行出让、转让。

第十四条 出租汽车客运经营权不得出租。

任何人不得涂改、伪造出租汽车客运经营许可证件。



第三章  经营企业、驾驶人与乘客



第十五条 从事出租汽车经营的,应当具备下列条件:

(一)取得出租汽车客运经营权;

(二)经营的出租汽车必须是法人财产,车辆达一百辆以上,配备与经营规模相适应的固定办公场所和工作必备场所;

(三)注册资金一千万元以上,有不少于车辆总价值百分之五的流动资金;

(四)有完善的企业章程和组织机构,配备符合要求的驾驶人、质检、安全管理人员,建立健全经营和安全管理各项制度。

第十六条 出租汽车经营企业应当遵守下列规定:

(一)建立健全车辆及驾驶人档案,实行驾驶人亮证服务等管理制度,依法申领道路运输证,并向市交通主管部门报送有关资料和信息;

(二)不得将出租汽车交给无从业资格证的人员营运或承包;

(三)依法与所聘用的驾驶人签订劳动合同,并办理社会保险;

(四)建立健全企业员工教育培训制度,定期对管理人员及驾驶人进行法制、安全、业务等方面的教育培训;

(五)每日营运车辆不少于本企业出租汽车总量的百分之八十,不得无故停运。

第十七条 出租汽车经营企业对驾驶人收费,应当执行国家、自治区和本市有关规定,公开收费项目和标准,开具收费凭证。采取承包经营方式收取车辆承包金的,应当向道路运输管理机构备案。

禁止违反规定向出租汽车驾驶人收取抵押金、保证金、手续费或变相收取其他费用。

第十八条 出租汽车经营企业需停业、歇业的,应当提前三十日报市交通主管部门批准,并依法办理相应手续。

出租汽车经营企业变更名称、地址等,应当自变更之日起十日内向市交通主管部门备案。

第十九条 出租汽车经营企业应当组织制定并实施本单位的客运安全事故和突发公共事件的应急救援预案。

遇到抢险救灾、突发公共事件等特殊情况的,出租汽车经营企业应当服从交通主管部门的统一调度和指挥。

承担前款运输任务所发生的费用,由政府给予相应补偿。

第二十条 出租汽车驾驶人应当符合下列条件,并取得从业资格证:

(一)取得相应驾驶资格二年以上;

(二)六十周岁以下,身体健康;

(三)有本市户口或暂住证;

(四)三年内无重大以上交通事故责任记录;

(五)经市道路运输管理机构对有关客运法律法规、机动车维修和旅客急救基本知识考试合格。

出租汽车驾驶人因违反本条例规定被吊销从业资格证的,从被吊销之日起三年内不得从事出租汽车客运驾驶服务。

第二十一条 出租汽车经营企业查询拟聘用的驾驶人三年内有无重大以上交通事故责任记录的,公安交通管理部门应当予以配合并提供有关资料。

第二十二条 出租汽车驾驶人应当遵守下列规定:

(一)随车携带道路运输证、从业资格证,实行亮证服务;

(二)正确使用计价器,按收费标准收费,给付乘客出租汽车客运发票;计价器达到检定周期或计价器失准时,应当暂停载客,并及时申请报检、报修;

(三)按乘客要求的路线行驶,乘客未提出要求的,应当选择最短路线行驶,确需绕道的,应当向乘客说明,不得无故绕行;

(四)按乘客要求提供车内设施的使用服务,未经乘客同意,不得同载他人;

(五)安全行车,礼貌待客,使用文明语言,保持车内整洁;乘客遗忘在车上的物品,应当归还失主;

(六)在出租汽车站点候客时,应当按序排队、顺序走车,不得欺行霸市,不得强行拉客;

(七)夜间营运应当开启顶灯,载客离开市区或到偏僻地点的,应当按有关规定进行登记;

(八)法律、法规的其他规定。

第二十三条 出租汽车驾驶人不得有下列行为:

(一)异地经营;

(二)将出租汽车交给无从业资格证的人员营运;

(三)无正当理由拒载、中断服务。

第二十四条 乘客有下列情形之一的,驾驶人有权拒载、中断运送服务或送交有关部门处理:

(一)携带易燃、易爆、有毒等危险品或者违禁品、污染物品、动物乘车的;

(二)无人监护的精神病人、醉酒者要求乘车的;

(三)要求在禁行路段行驶或在禁停路段停车的;

(四)要求超载的;

(五)拒绝按收费标准支付车费的;

(六)提出违反道路交通管理、治安管理规定或其他违法要求的。

第二十五条 驾驶人有下列情形之一的,乘客可以拒付车费:

(一)不使用计价器或不按收费标准收费的;

(二)不按规定给付出租汽车客运发票的;

(三)因车辆或驾驶人原因无法完成运送服务的。



第四章 车辆、站点、运价



第二十六条 出租汽车应当符合下列要求:

(一)符合市、县交通主管部门规定的车辆类型和车身颜色;

(二)在车前门两侧喷印经营企业名称、监督电话等服务标志;

(三)在车身两侧规定位置张贴收费标准;

(四)按规定安装卫星定位、通讯调度装置和报警装置;

(五)安装符合规定的计价器、空车待租标志、出租汽车顶灯;

(六)车辆技术状况保持良好,服务设施齐全有效;

(七)以出租汽车为载体设置广告的,必须按规定设置,不得遮挡驾驶人视线、灯光、号牌及影响车容车貌;

(八)车辆座套应当定期换洗,保持整洁。

第二十七条 出租汽车车辆应当定期进行二级维护及技术等级评定,符合一级技术等级要求。

第二十八条 出租汽车计价器应当符合质量技术监督部门和税务部门规定的要求和标准,经法定计量技术机构检定合格安装使用并按时进行周期检定,不得私自安装、改装和维修。

第二十九条 出租汽车营运期限为六年,从车辆注册登记之日起计算。

出租汽车营运期限届满,或者车辆不符合一级技术等级要求等不适合营运的,必须停止营运;出租汽车经营企业应当到市交通主管部门办理退出市场手续,交回出租汽车客运经营证件并到公安车辆管理部门办理相应手续。

需更新车辆的,出租汽车经营企业应当到市交通主管部门办理相关手续。新车辆可在原车剩余的经营权期限内继续经营。

第三十条 出租汽车的营运证件丢失的,应当在市级以上报刊刊登遗失声明后向市交通主管部门提出补办申请。市交通主管部门自接到补办申请之日起十五日内予以补办。

第三十一条 市公安部门应当会同规划、交通等部门根据车流量、人流量等因素合理规划和设置出租汽车停靠站和上下客站。

市区主、次干道两侧设出租汽车上下客站,供出租汽车上下客即停即走;宾馆、大型商场、娱乐场所、医院、大型住宅小区等公共场所应当设置二个以上出租汽车专用停靠站;确因地域条件等因素限制无法设置的,有关部门应当在前述公共场所附近道路设置出租汽车停靠站,专供出租汽车临时停靠候客。

出租汽车上下客站、停靠站应当免费向所有出租汽车开放,任何单位和个人不得阻挠。

第三十二条 机场、铁路客运站、公路客运站、港口等旅客集散地和其他人流集散地应当设置出租汽车停靠站,免费向所有出租汽车开放,不得限制出租汽车停靠候客。

第三十三条 出租汽车客运收费标准由市价格主管部门会同市交通主管部门制定,报市人民政府批准。

建立出租汽车客运运价与成品油价格联动机制。根据经济发展、运输市场需要和成品油价格变化情况,市价格主管部门应当会同市交通主管部门进行市场调查,适时调整燃油附加费或运价标准。

调整出租汽车客运运价标准,应当举行价格听证会。

第三十四条 出租汽车经营企业及其从业人员必须执行规定的收费标准,使用税务部门监制的发票,发票应当专车专用。



第五章 监督检查



第三十五条 道路运输管理机构的工作人员在监督检查过程中,对违反本条例规定的行为不能当场处理的,可暂扣其营运证件。对没有车辆营运证件又无法当场提供其他有效证明的出租汽车车辆可以予以暂扣。当事人应当在十五日内到指定的道路运输管理机构接受处理。当事人履行行政处罚决定或者接受相关处理后,道路运输管理机构应当及时退还暂扣的证件或车辆。

道路运输管理机构暂扣车辆的,应当妥善保管,不得使用,并不得收取或者变相收取保管费用。

第三十六条 乘客认为其合法权益受到出租汽车经营企业及其从业人员侵犯的,可以向县级以上道路运输管理机构投诉。投诉时应当提供如下材料:

(一)投诉人的真实姓名、联系电话、通讯地址;

(二)被投诉人的姓名或车牌号、出租汽车发票等;

(三)情况复杂的,投诉人还应当提供书面材料。

第三十七条 县级以上道路运输管理机构受理乘客投诉后,应当及时调查处理,并在受理之日起七日内将调查处理结果书面答复投诉人;情况复杂的,应当在二十日内书面答复投诉人。



第六章 法律责任



第三十八条 对违反本条例的行为,吊销经营许可证件的行政处罚权由市交通主管部门行使;本章规定的其他行政处罚权和行政措施,由县级以上道路运输管理机构行使。

第三十九条 违反本条例第六条规定,未经许可擅自从事出租汽车客运经营的,责令停止违法行为,没收违法所得,并处三万元以上十万元以下罚款。

第四十条 违反本条例第十二条第一款、第十四条第一款规定,非法转让、出租出租汽车客运经营权的,责令停止违法行为,没收违法所得,并处三万元以上十万元以下罚款。

第四十一条 违反本条例第十四条第二款规定,涂改、伪造出租汽车客运经营许可证件的,收缴有关证件,没收违法所得,并处五百元以上三千元以下罚款。

第四十二条 违反本条例第十五条第二项规定,出租汽车经营企业使用不属其法人财产的出租汽车营运的,处以二千元以上二万元以下罚款;情节严重的,吊销经营许可证件。

第四十三条 出租汽车经营企业有下列行为之一的,按以下规定处罚:

(一)违反本条例第十六条第一项规定,未按规定建立健全车辆及驾驶人档案,不实行驾驶人亮证服务等管理制度,或不报送有关资料和信息的,责令限期改正;逾期不予改正的,处以一千元以上五千元以下罚款;

(二)违反本条例第十六条第二项规定,将出租汽车交给无从业资格证的人员营运或承包的,处以一千元以上五千元以下罚款;

(三)违反本条例第十六条第五项规定,每日营运车辆少于本企业出租汽车的百分之八十或无故停运的,处以二千元以上二万元以下罚款;情节严重的,吊销其经营许可证件;

(四)违反本条例第二十六条规定,出租汽车不符合本条例规定要求的,处以一百元以上五百元以下罚款;

(五)违反本条例第十六条第一项、第二十九条第二款规定,使用无营运证件的出租汽车,或者出租汽车不适合营运仍继续营运的,处以三千元以上一万元以下罚款。

第四十四条 违反本条例第十七条第二款规定,出租汽车经营企业向出租汽车驾驶人收取抵押金、保证金、手续费或变相收取其他费用的,责令退还所收费用,并处以二千元以上二万元以下罚款。

第四十五条 违反本条例第二十二条第一项规定,出租汽车驾驶人未随车携带道路运输证或从业资格证,或不实行亮证服务的,处以警告或者一百元罚款。

第四十六条 出租汽车驾驶人有下列行为之一的,责令改正,并处以二百元以上二千元以下罚款:

(一)违反本条例第二十条规定,未取得从业资格证从事出租汽车营运的;

(二)违反本条例第二十二条第二项规定,不给付乘客出租汽车客运发票的;计价器达到检定周期或计价器失准时,不按规定暂停载客,并及时申请报检、报修的;

(三)违反本条例第二十二条第四项规定,未按乘客要求提供车内设施的使用服务的;

(四)违反本条例第二十二条第六项规定,驾驶人在出租汽车站点候客时,不按序排队、顺序走车,或欺行霸市,强行拉客的;

(五)违反本条例第二十三条第二项规定,将出租汽车交给无从业资格证的人员营运的。

违反前款第二项至第五项规定,情节严重的,吊销其从业资格证。

第四十七条 违反本条例第三十二条规定,机场、铁路客运站、公路客运站、港口不设置出租汽车停靠站,或者阻挠出租汽车在停靠站免费停靠候客的,责令有关单位限期改正,并可对责任单位处二千元以上一万元以下的罚款。

第四十八条 违反本条例其他规定的,依照有关法律、法规的规定予以处理。

第四十九条 市交通主管部门、道路运输管理机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级行政主管部门按规定权限依法给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第七章 附 则



第五十条 市辖县出租汽车客运经营的条件、经营权投放总量由各县人民政府规定,报市人民政府批准。

第五十一条 本条例自2007年10月1日起施行。






            房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

 王德山 姜晓琳

内容提要:房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词:买卖合同 降价 补偿差额

近期,许多房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立并生效后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房,之前已购房屋的购房人,要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更房屋买卖合同内容(即价格条款)。但是,除因法律规定或者合同中约定事由外,合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售,使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据,开发商有权拒绝该要求。理由是:
第一,普通商品房买卖是一种市场行为,普通商品房价格完全由买卖双方商定,一旦房屋买卖合同成立,任何一方不得擅自变更和解除,其中包括房屋买卖价格。同时,开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格,购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二,任何交易均存在一定的风险,在市场经济情况下,商品的价格随时存在涨跌的可能,其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外,房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三,购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定,关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然,房屋买卖合同是否变更或撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。由此可见,开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说,开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二,《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题,购房人与开发商可以进行协商,达成补偿协议,此点将在下面论述。
综上,除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额,但在下列情形下,购房人有权要求开发商给与经济补偿:
(一)房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时,合同当中特别约定,开发商在合同订立后一定期限内,如果同一楼盘的房价下降,给与购房人以差价补偿。那么,如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘,开发商属于违约,购房人因此可以依据合同的约定,要求开发商承担违约责任,给予差价补偿。当然,对此约定,购房人必须在合同中有明确具体的约定,避免开发商玩弄文字游戏。
(二)开发商单方承诺
除合同订立时,买卖双方在合同中有明确约定外,无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后,如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下,开发商有义务履行对购房人的承诺,购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面:第一,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,或者保证所购房屋具有保值或升值空间;第二,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,否则,即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售,而后一种承诺是不但承诺不降价销售,而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者,如果合同订立后,开发商降价销售约定范围内楼盘的,购房人都有权要求开发商承担违约责任,给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形,第一,购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺;第二,开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”,根本无法兑现,或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前,如果本项目同等单位减价,即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”,实际上是一种赠与行为,而在法律上讲,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,开发商到时有权对购房人不补差额。另外,“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念,到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价,是同户型、同总价、同单价,还是其它情形,均不确定。一方面,假若此次促销活动中房子全部售完,则此前提条件已不存在,业主不可能有差价补;另一方面,因为小区的每一套房子都是独一无二的,届时业主即使发现房屋贬值,也可能发现自己很难举出参照物。 因此,开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体,含义清晰,购房人才能较好地维护自己的权益。
(三)买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商与购房人协商,自愿达成补偿协议,对降价前已购房人进行差价补偿,不违反法律、行政法规强制性规定,开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一,是“契约自由,意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立,当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商,自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款,不违反法律、法规规定,未损害第三人的利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然,该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议,在协议没有达成前,购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约,如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等,购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失,则属于承担违约责任的问题,适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前,开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金,在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
(注:原文发表在《商业时代》2009年第19期)

作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
姜晓琳,女,1983年8月生,汉族,山东日照人
首都经贸大学法学院,2007级民商法硕士研究生
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