江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府印发关于苏州市物业服务收费管理实施办法的通知

　　苏府〔2006〕91号

　　各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局（公司），各直属单位：

　　《苏州市物业服务收费管理实施办法》已经市政府第60次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

苏州市人民政府

二○○六年七月二十六日

苏州市物业服务收费管理实施办法

　　第一条　为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》，省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

　　第三条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条　政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费价格通过市场竞争形成。

　　第五条　市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市物业服务收费的监督和管理工作。

　　市（县）、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

　　第六条　物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

　　第七条　物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。

　　高档住宅(含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等)及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

　　第八条　实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准见附件，具体执行标准可上、下浮动20%。住宅物业管理服务标准可以参照省质量技术监督局发布的标准执行。

　　对未实施等级收费的物业，要按照物业管理规范要求，逐步实施等级服务收费。

　　对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业管理企业协商确定。

　　第九条　业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买卖人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在房屋销售前报经价格主管部门核准。

　　对开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，价格主管部门和物业行政主管部门应加强对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件的管理。以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准，中标的物业管理企业应在签订《前期物业管理委托合同》后十天内将中标价格报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。

　　第十条　已产生业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第十一条　实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及有关事项。

　　第十二条　物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在《前期物业管理服务协议》中约定。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十三条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。

　　第十四条　物业管理公共服务费用构成因素为：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）物业管理企业办公费用；

　　（七）物业管理企业固定资产折旧费用；

　　（八）物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主大会同意的其他费用；

　　（十）合理利润（普通住宅不超过8%）；

　　（十一）法定税费。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十五条　业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。

　　物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

　　第十六条　物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊。具体分摊办法：在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定；业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定，在物业服务合同中约定。

　　第十七条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。

　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

　　第十八条　实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%～30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

　　第十九条　物业管理区域内受业主大会或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，区别不同情况按照当地价格主管部门制定的政府指导价执行。业主（使用人）已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权、并在确保区内道路安全通畅条件下占用小区公共设施或场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。

　　进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆，不得收取停车费。

　　第二十条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或降低物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十一条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十二条　物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

　　第二十三条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十四条　物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

　　第二十五条　物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

　　第二十六条　物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建账，定期公布财务状况，接受监督。

　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。

　　第二十七条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，规范物业管理服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

　　第二十八条　各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

　　第二十九条　各市（县）及工业园区、高新区、吴中区、相城区可依据本办法制定本地区具体实施细则。

　　第三十条　本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。

　　第三十一条　本办法自2006年9月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。

　　附件：苏州市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格

苏州市普通住宅物业公共服务收费

等级基准价格

单位：元/月·平方米（建筑面积）

一级：0.10元
二级：0.30元
三级：0.50元

四级：0.70元
五级：0.90元
六级：1.10元

七级：1.30元




　　注：上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。


吉林省长春市人民政府


长春市动物及动物性产品检疫监督管理办法
长春市人民政府


第一章 总 则
第一条 为保障人民身体健康，促进畜牧业生产发展，加强动物性产品检疫（以下简称动检）的监督管理，根据国家《食品卫生法》（试行）和《家畜家禽防疫条例》等有关规定，结合我市具体情况，制定本办法。
第二条 动检监督管理机构（以下简称动检监管机构）及其兽医卫生监督员（以下简称监督员）进行动检监督管理，处理动检违法行为和动检案件，均适用本办法。
第三条 动检监督管理必须遵循下列原则：
（一）有法必依，执法必严，违法必究的原则。
（二）实事求是，秉公处理的原则。
（三）管帮结合的原则。
第四条 动检监管机构及其监督员实行动检监督管理，要依照常规监督管理、复议监督管理、移送处理和申请强制执行的程序进行。
第五条 各县（市）、区人民政府要加强动物、动物性产品检疫监督管理工作的领导，搞好动检监管机构建设。
工商、公安、卫生、商业、交通、城建、税务、财政等部门要密切配合动检监管机构共同做好动检监督管理工作。
第六条 任何单位和个人对违反动检法律、法规、规章的行为，均有检举、揭发、制止的权利，有关部门应为其保守秘密，查证属实的，应给予奖励。

第二章 动检监管机构及其职责
第七条 市、县（市）、区畜牧行政部门为动检监督管理的主管部门。市、县（市）、区动检机构为动检监督管理机构，在所辖区域管理权限内负责动检监督管理工作。
下级动检监督机构的监督管理工作受上级动检监管机构的业务监督指导。
第八条 动检监管机构的职责：
（一）负责辖区内经营动物、动物性产品及有关兽医卫生的监测、检疫工作；对单位、个人执行有关动检法律、法规、规章情况进行监督检查。
（二）负责纠正和制裁违反有关动检法律、法规、规章的行为，处理动检纠纷，受理动检案件。
（三）负责《兽医卫生合格证》的审批、发放和管理工作。
（四）负责对动检工作人员的业务培训和有关动检法律、法规、规章的宣传工作。
（五）负责动检监督管理工作的调研和信息交流工作。
（六）负责其他动检监督管理工作。
第九条 动检监管机构内设监督员。监督员经市畜牧行政部门审核后，按程序报经国家主管部门批准，并发给监督员证书、证章。
监督员的工作受同级动检监管机构的领导并受上级动检监管机构的监督指导。
第十条 动检监管机构处理动检违法行为及案件，实行地域管辖和级别管辖：
（一）县（市）、区级动检监管机构管辖下列动检违法行为及案件：
1、本辖区内的动检违法行为及案件。
2、畜牧行政部门和上级动检监管机构指定办理的动检案件。
（二）市动检监管机构管辖下列动检违法行为及案件
1、跨越两个县（市）、区以上的动检案件。
2、畜牧行政部门和上级动检监管机构指定办理的动检案件。
3、在本行政区域内有重大影响的动检案件。
第十一条 动检监管机构的监督员必须具备以下条件：
（一）应是畜牧行政部门及其动检监管机构的工作人员，并具有中等以上兽医专业学历。
（二）熟悉兽医业务，连续从事兽医工作五年以上，具有独立动检监督管理工作能力。
（三）熟悉和掌握有关动检法律、法规、规章和政策。
第十二条 监督员职责：
（一）有权进入动物饲养、动物性产品经营及有关兽医卫生场所进行监督、检查，合理采样，索取资料。
（二）有权纠正和处理单位或个人违反动检法律、法规、规章的行为。
（三）负责所辖区域的国营、集体和个人所属的动物、动物性产品的经营、屠宰、加工、贮藏、运输等现场及各个流通环节的动检监督检查，根据情况进行抽检、补检、重检，发现有扩散病源的动物、动物性产品有权封存检验。
（四）负责兽医卫生检疫员检疫结果和处理情况的监督检查。
（五）负责承办畜牧行政部门和动检监管机构交办的动检监督管理工作。
第十三条 动检监管机构和监督员应严格依法行使职权，充分保护动物、动物性产品经营、屠宰、加工、运输、销售者的合法权益，不得滥用职权、以权谋私、无故拖延或拒绝案件的处理。凡有上述行为者，畜牧行政部门应严肃处理，追究责任。
任何单位或个人，均有权检举、控告动检监管机构及其监督员的非法行为，维护自身的合法权益。

第三章 常规监督管理
第十四条 动检监督机构应当经常派出监督员执行现场巡回或指定监督检查任务，依照有关动检法律、法规、规章监督检查执法情况和查处违法案件，履行监督管理职责。
第十五条 监督员执行职务应遵循下列规定：
（一）出勤时要着装整洁，标志明显，携带工具，据证齐全。
（二）对被检的当事人要出示证件，讲明政策。
（三）全面巡回检查，认真了解情况，纠正一般违法行为。
（四）对需要给予行政处罚的违法行为，应及时向当事人、见证人了解情况，做好调查笔录。
（五）通过合法手段和途径收集有关的证据材料。
（六）根据证据所认定的事实、危害程度、非法所得数额、社会影响等情况，依据有关法律、法规、规章做出处理决定。
（七）依据权限范围自行决定或报动检监管机构、县级以上人民政府批准后执行处理决定。
（八）监督检查后，经处理的案件应有完整的材料，归档立卷。并要定期向动检监管机构报告工作。
第十六条 动检监管机构及其监督员查处违法案件和行政纠纷所依据的证据有书证、物证、证人证言、当事人陈述、现场勘验笔录、鉴定结论、视听材料。
第十七条 监督员可直接决定的行政处罚：
（一）警告，限期改进。
（二）责令公开检查，具结保证。
（三）罚款额一元以上，一千元以下。
（四）责令停业改进期限五日以内。
（五）追回、扣押、没收或销毁违禁动物、动物性产品。
第十八条 动检监管机构可直接决定的行政处罚：
（一）通报批评。
（二）责令赔偿损失，没收非法所得。
（三）罚款额一千元以上，五千元以下。
（四）责令停业改进期限五日至十五日。
（五）吊销《兽医卫生合格证》。
第十九条 动检监管机构报请县级以上人民政府批准的行政处罚：
（一）罚款额五千元以上，三万元以下。
（二）其它应报请批准的行政处罚事项。
第二十条 本办法第十七、十八、十九条规定的行政处罚，必须签发《行政处罚决定通知书》，并送达被处罚单位或个人，限期执行；扣押、没收、销毁实物或罚款兑现时，必须签发正式收据或证明书。
各项行政处罚可以单独或合并适用。
第二十一条 没收的动物、动物性产品，必须在兽医卫生检疫人员监督下，按不同情况进行无害化处理，处理费用一律由畜、货主承担。扣押的动物、动物性产品，动检监管机构必须妥善保管，保管费用由畜、货主承担。超过保管期限不履行行政处罚，又不申请复议或向人民法院起拆
的，动检监管机构可以会同有关部门定点拍卖扣押的动物、动物性产品，拍卖的收入全部上缴同级财政。
第二十二条 动检监管机构及其监督员直接决定的行政处罚，当事人当场表示服从并立即兑现，或现场能立即解决的纠纷，可免去立案程序，但必须有当事人签字（盖章）的完整记录。
第二十三条 符合下列情况之一的应当立案处理：
（一）超越处罚权限，或者当场处罚不服的案件。
（二）有检举揭发材料，同时又具备基本违法事实的案件。
（三）有关行政机关移送处理，应当追究责任的案件。
（四）上级动检监管机构指定办理的案件。
（五）其它应立案处理的案件。
第二十四条 符合下列条件之一的，应当撤销原案；
（一）经调查核实，没有违法事实的。
（二）有违法事实，但情节轻微不需予以行政处罚的。
（三）其它有必要理由和原因撤销原案的。
第二十五条 符合下列情况之一的，可以结案：
（一）已履行处罚或处理决定的。
（二）全案移送有关部门处理的。
（三）当事人申请复议，复议机构已作出复议处理决定的。
（四）由于当事人死亡、失踪等原因无法追究责任的。
（五）其他原因应予结案的。
第二十六条 由于动检监管机构负责人或办案人员玩忽职守、循私舞弊等原因造成无法结案的，对有关人员除责令赔偿办案所耗费用外，所在畜牧行政部门应当给予行政处分。构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 动检监管机构立案办理案件，应由一名监督员、两名检疫员组成合议组处理案件，合议组应审查证据、认定事实、提出处理意见，并将处理意见呈报动检监管机构负责人审签后执行。
第二十八条 当事人违反本办法，辱骂、殴打执行职务监督员和妨碍监督员行使职权的，由公安机关依法给予处罚，触犯刑律的，提交司法机关依法追究刑事责任。

第四章 复议监督管理
第二十九条 当事人对动检监管机构及其监督员、检疫员给予的行政处罚不服的，在接到处罚决定通知书之日起十五日内，可以申请复议。但对违禁动物、动物性产品的处理决定，必须立即执行。
第三十条 复议机构作出复议决定后，当事人在限期内不向人民法院起诉的，交付原案件处理机构执行。原案件处理机构将执行情况报复议机构备案。
第三十一条 复议处理的案件，可根据不同情况采取书面处理或立案处理的形式，复议立案处理的案件可参照常规监督有关立案处理的规定执行。
第三十二条 申请复议的当事人对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。

第五章 申请强制执行和移送处理
第三十三条 被处罚的单位或个人不履行处罚决定，又不申请复议或向人民法院起诉的，动检监管机构可以申请人民法院强制执行，对罚款的处理决定，每拖延一日交罚款额5‰的滞纳金。
第三十四条 申请强制执行的案件，动检监管机构应当向人民法院提交强制执行申请书和有关案件材料，强制执行费用由被处罚的单位和个人承担。
第三十五条 动检监管机构在监督管理或复议处理案件时，发现不属于本机构所辖案件，应当主动填发《移送处理通知书》，连同有关案卷和证据材料移送有管辖权的机构处理。动检监管机构也可根据需要协商联合办案。
第三十六条 应当追究刑事责任的案件，动检监管机构应填发《移送处理通知书》，并连同有关案件的证据材料移送司法部门处理。

第六章 附 则
第三十七条 动检监管理机构的检疫员可参照监督员的有关规定执行，但其处罚权限为一元以上，五百元以下。
第三十八条 本办法由市畜牧局负责组织实施。
第三十九条 本办法自公布之日起施行。



1990年11月20日