北京市国土资源和房屋管理局


关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知
京国土房管物〔2003〕848号

各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：
为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》（国务院第379号令）、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号），结合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。



二○○三年九月二十五日

北京市物业管理招标投标办法

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。

第二条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第二章 招标

第三条 物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。
物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。
招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。

第四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）网站上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第五条 招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审后的投标人一般不少于5个。

第六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介；
（二）物业管理服务内容及要求；
（三）对投标人及投标书的要求；
（四）评标方法和标准；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第七条 前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案；业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：
（一）招标人资格证明文件（政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议）；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。

第八条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第九条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。
在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十一条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
（一）新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）自用物业，应当在入住前3个月完成；
（四）更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原（前期）物业服务合同终止前3个月完成。

第三章 投标

第十二条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力；招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

第十三条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。

第十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人和其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当记录，并存档备查。

第十八条 开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2／3。
市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。
评标委员会的专家人员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定。

第十九条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

第二十条 评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

第二十一条 招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第二十二条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第二十三条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。
评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。
评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。
在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。

第二十四条 评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差：
（一）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；
（二）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（三）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（四）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

第二十五条 评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。
投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。

第二十六条 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15个日内完成。

第二十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标委员会成员名单；
（二）开标记录；
（三）符合要求的投标一览表；
（四）废标情况说明；
（五）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（六）经评审的价格或者评分比较一览表；
（七）经评审的投标人排序；
（八）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
（九）澄请、说明、补正事项纪要；

第二十八条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

第二十九条 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。
评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。
招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

第三十条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第三十一条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

第三十二条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订（前期）物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。

第三十三条 招标人应当自与中标人签订（前期）物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：
（一）评标委员会提供的评标报告；
（二）中标企业的投标文件；
（三）与中标企业签订的（前期）物业管理服务合同正本；
（四）法律、法规规定的其他材料；

第三十四条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

第三十五条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。
招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订（前期）物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。

第五章 附则

第三十六条 《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。

第三十七条 本办法自2003年12月1日起执行，《北京市物业管理招投标暂行办法》（京国土房管物字［2001］258号）同时废止。

市场份额规则在我国不可行

胡波


　　20世纪70年代中期开始,美国的一些妇女在怀孕期间服用过一种名为DES的保胎药后，所生女孩在成长过程中患上生殖系统癌症。该药于1947年获美国国家食品药品管理局批准生产，但是在1971年, 有研究人员发现, 在怀孕过程中使用DES的妇女所生育的女性后代可能在少年或者青年时期患上腺癌。随着时间的推移, 这种因DES而导致的病例逐年增加, 其中一些受害者开始向法院提起诉讼, 以求通过司法途径使自己因罹患癌症而受到的损害获得赔偿。辛德尔即为众多受害者中并提起诉讼的一名。在诉讼中，其遇到了“无明确的被告”这一难以逾越的障碍：从其母亲服用DES到原告发病, 其间经历了大约20年左右的时间。由于年代久远, 其的母亲早已忘记所服用的是哪一家制药企业生产的DES。因而, 其也无法指证到底是哪一家DES生产企业造成其人身的损害。原告在万般无奈之下将在全美国占有市场份额最大的5家DES生产企业起诉到法院。受案法院加州最高法院认为：在大规模商品生产以及市场渠道日益复杂的情形下, 传统侵权法中的过错责任原则已经不足以规制产品生产者对消费者的责任承担问题, 因此，法院应当适当转变因果关系规则以适应变化的形势需要；该案中无法对因果关系进行证明并非原告的过错, 尽管证据的灭失同样无法归咎于被告，但被告更有能力承担缺陷产品是否会导致的损害的举证能力；5家DES生产企业在市场中占有90%的份额，与其造成损害的可能性之间存在着直接的联系, 由此, 被告造成原告损害的可能性就应当依照其所占有的市场份额来确定……。基于以上考虑, 加州最高法院判决这5家DES生产企业按照其在市场中占有的相应份额来承担各自的责任, 此外, 当某一被告因破产等原因而无力承担赔偿责任时,为了使原告的损害获得充分的赔偿, 其他被告应当对原告承担连带赔偿责任。①
　　该案首开“市场份额规则”在侵权之诉中的先河。
　　可见，市场份额规则是指商品致人损害后，受害人客观上不能证明该商品的生产者时，可以同类商品的所有或部分生产者为被告提起诉讼，请求损害赔偿，而各被告依照各自的市场占有份额承担连带赔偿责任的制度。
　　有学者认为：在我国《侵权责任法》将“共同危险行为”作原则性规定的情况下，在司法实务中也可考虑适用上述规则处理类似案件。而笔者认为，在我国适用该规则不可行，理由如下：
　　其一，在我国，经济法类法律法规对商品生产、销售行为的规定虽然不甚完善，但已作了严格的规范。除“三无产品”外，不能确定致害商品生产者是谁的情况及其罕见，缺少适用“市场份额规则”的前提；
　　其二，《中华人民共和国产品质量法》第13条规定：可能危及人体健康和人身、财产安全的工业产品，必须符合保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准；未制定国家标准、行业标准的，必须符合保障人体健康和人身、财产安全的要求。但凡有一定市场份额的产品，其至少已经经过有关国家机关批准生产，系法律允许生产的产品，不可判令遵守法律的行为承担责任。如果产品造成了他人的损害，也必为“缺陷产品”或“未告知安全注意事项”等所致，受害人必须举证证明致害原因力来源于谁，否则，对同类商品生产者明显不公；
　　其三，同类产品的生产者所占市场份额的具体比列难以查明；
　　其四，《中华人民共和国产品质量法》第41条规定：将产品投入流通时的科学技术水平尚不能发现缺陷的存在的，生产者不承担赔偿责任。适用“市场份额规则”的产品致人损害，一般也具有该免责事由；
其五，《中华人民共和国产品质量法》第35条规定：消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿；消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿。该规定可以得出以下结论：受害人遭受产品质量原因遭受损害的可以选择合同之诉或侵权之诉进行；在不能确定生产者的情况下，受害人还可以商品销售者或服务提供者为被告提起诉讼；赋予了受害人较适用“市场份额规则”更为有利的救济方法。
　　综上所述，在我国，缺乏适用“市场份额规则”的前提，不但现行调整产品致人损害的法律对该规则有所限制，而且有较适用该规则更有利于保护受害人的救济方法，所以“市场份额规则”在我国不可行。

【作者简介】
胡波，云南省鲁甸县人民法院任职

【注释】
①马新彦 孙大伟著，《我国未来侵权法市场份额规则的立法证成——以美国侵权法研究为路径而展开》，载于《公文交易》，www.goviy.com,2010 年12月1日访问。