孙中山的人权思想

2001年2月13日 16:14 杜钢建
　　关于孙中山人权思想的内容及其在历史上所起的作用，学术界同仁已经在不同程度上作过探讨和论述。本文旨在讨论孙中山人权思想的实质和倾向，并联系现代中国思想界状况及未来中国社会发展需要，努力揭示孙中山人权思想的现实意义。?
　　在中国近百年人权思想史上，孙中山人权思想无疑是一座重要的里程碑，上面深深烙下了民权主义的印迹，反映出近现代中国人权思想的曲折历程和艰难险阻，孙中山的人权思想是民权主义的，而不是人权主义的。这一点决定了孙中山人权思想在本质上是集体本位主义的。集体本位主义在二十世纪的中国思想界始终占主导地位。与之相应，孙中山的民权主义的人权思想自形成以来便一直以不同方式在不同时期发生着不同程度的影响。以人权主义为标志为旗帜的人权思想在本质上是个人本位主义的。个人本位主义在二十世纪的中国思想界始终处于下风，与之相应，在解放思想改革开放的新时期研究孙中山的人权思想，不能不在总结近百年人权思想的经验和教训的基础上，重新认识孙中山思想的实践价值和理论意义。当代中国固然需要研究和宣传民权主义，但更需要认识倡导人权主义。
　　一
　　近代中国人权思想的发展从一开始就沿着两条路线进行：一条是个人本主义的思想路线。前者在理论渊源上更多地接受了近代西方个人主义人权理论传统；后者在理论渊源上更多地接受了中国古代民本主义思想传统的影响。孙中山的人权思想在不同时期和不同问题上徘徊于两条路线之间。然而，从总体上和结构上看，孙中山的人权思想具有明显的集体本位主义倾向。孙中山的民权主义的人权思想与严复、陈独秀、胡适等人代表的主义、自由主义的思想路线在性质上有很大的区别。?
　　就民权和人权的观念而言，孙中山最早接受的是民权观念的影响。在其民权主义理论形成过程中，起先人权是被包含在民权之中的。他在针对封建君主专制主义制度进行批判时所讨论的大量问题既是民权问题，也是人权问题，由于民权和人权是两个既有联系又有区别的概念，且在含义上有交叉和相同的方面，所以孙中山乃至近现代许多思想家在探讨民权问题的同时，自觉或不自觉地在不同程度上论及人权问题。孙中山对人权问题的探讨既有自觉的一面，也有不自觉的一面，孙中山对西方民主、自由、人权、平等、博爱观念作过大量的介绍和宣传，此种介绍和宣传最终是为推翻封建帝制建立共和政体的民权主义纲领服务的。
　　早在1894年《上李鸿章书》中，孙中山就充分阐述了“国以民为本”的民本思想和改革主张。在当时朝庭上下仿行西法兴利除弊的改革形势和氛围的影响下，孙中山一方面积极上书为民请命。另一方面努力组织兴中会，意在创立“合众政府”。中国古代民本思想传统与近代西方共和制度经验相结合，逐步形成孙中山的民权主义。1905年在《民报》发刊词中孙中山将近代西方相继出现的三民主义思想归结为“皆基本为民”。在三民主义中，民权主义一直被他视为“政治革命的根本”。而民权主义的核心内容归结起来就是推翻君主专制政体，建立民主立宪政体。民权主义所关心的是政体问题，是统治权力归谁掌握的问题。[1]民权主义与人权思想的关系表现为孙中山关注的是集体意义上的民权，而非个体意义上的人权。民权主义与人权思想不可分割的联系在于“国民”观念。国民在法律关系上应当是平等自由的。平等自由的国民不堪忍受君主专制政体，从而有建立民主共和政体的需要。使国民人人平等成为孙中山早期民权主义的奋斗目标，国民观念当然涉及个人的人权问题，但在总体上它所要实现的直接目标是集体意义上的民权，孙中山讲国民主要是从“国民全体”意义上而言的。国民全体被作为与君主个人相对立的权利主体看待。民权主义中的民权主要指国民全体之权，当然，其中包含个体意义上的国民。由于“国民”概念摆脱不了个体含义，单个个人也可称之为国民，所以随着孙中山的集体本位主义倾向日益膨胀，后来他更多地喜欢使用“人民”的概念来解释民权主义。“人民”一词纯属集体性质的表述。任何单个个人是不能称之为人民的。民权也就被理解为人民之权。“共和国皇帝就是人民”[2]，人民在理论上被捧到至高的位置。
　　尽管孙中山的民权主义具有集体本位主义倾向，但他对“国民”、“民权”观念的热情宣扬对于传播和普及民主思想，对于抵制封建专制主义和推进革命斗争，起到了巨大的历史作用，这是众所周知的且已载入史册的事实，况且在当时的时代条件决定革命首先需要关注的是统治权力掌握在谁的手中的问题。几千年封建君主专制制度已经将人民完全推到了君主的对立面”。同专制君主相对的是正是普遍化了的被统治阶级—人民大众。同时，帝国主义殖民主义的侵略和掠夺使民族矛盾激化到无可复加的地步，在国内外重重对抗关系中，人民或国民全体的地位问题成为一切革命斗争的焦点。夺取政权实现民权自然而然地成为革命斗士们的历史任务和崇高理想，在民不聊生战乱频仍国难当头的乱世，个人的人权同民众整体的灾难相比，便会显得不那么引人注目。客观形势已经发展到不夺取政权实现民权便无从保障个人人权的地步，在孙中山及其他革命者的心目中，民权自然会比人权重要得多。君主专制制度被推翻，民主立宪制度实现后，人权问题自然会随之迎刃而解，这是当时在革命志士中普遍流行的看法。?
　　民权的实现意味着人权的实现，这在道理上已经被当作不言自明的真理。正是基于这一认识，孙中山在将民权上升到主义高度时，便以为人权也会随之上升。以民权带人权、以民权保人权，这的确是孙中山提出民权主义时的初衷，在早期孙中山提出民权主义理论时，他无论如何也不会想到他的民权主义会导致排斥人权的倾向出现，尽管在后期他实际上已经自觉地走上以民权压人权以民权挤人权的道路，但在早期他的确是想以民权带人权以民权保人权。在孙中山的思想中民权与人权的关系终于从一致走向对立，这种令人遗憾不解的局面的出现有其深刻的理论原因。在孙中山的民权主义思想发展中，民权与党权关系的变化是导致民权与人权关系变化的根本原因。?
　　要夺取政权，必须缔造一个革命党，这是一切企图走暴力革命武装夺取政权道路的人们年遵循的常识。具有暴力主义倾向的孙中山从革命初期就一直努力组建革命党，并逐渐在理论上和实践中努力提高党的地位，在党与民的关系中，起初党在理论上从属于民依附于民，党权在民权之下，这在孙中山早期思想中是确切无疑的。但是，随着革命斗争形势的激化，兵权日益显得重要。“革命之志在获民权，而革命之际必重兵权”。（孙中山：《与汪精卫的谈话》，《孙中山全集》第一卷，289页。）重兵权是革命本身的需要。谁来掌握兵权呢?当然是领导军政府的革命党。党权的重要性是从兵权的重要性中引伸出来的。在革命之际，兵权重于民权，党权又重于兵权，这在孙中山的革命程序论中也是明白无误的道理，他将革命程序分为军政、训政、和宪政三个时期或军法之治、约法之治和宪法之治三个阶段，在这三个时期或军法之治、约法之治和宪法之治三个阶段中的事情，此前的军政和训政都得由“革命党”来主持。在漫长的革命程序中，民权一再被推迟，人权也就更提不上议事日程。[3]党权成为革命的关键，民权的重要必在革命和建设中都不得不让位于党权。随着革命程序论不断深入党心军心民心，党权高于民权重于民权的观念也就被普遍接受了，从兵权重于民权到党权重于民权，这在逻辑上和实践中都是必然的结果。
　　党权重于民权高于民权的观念的形成，与孙中山思想深处的英雄史观和独裁倾向分不开。民权实际上被理解为统治权力，而人民则被理解为奴性十足的后知后觉的群盲。在这些群盲被改造以前，民权当然只能归属于革命党。人民必须由党来教训；党在教训人民的过
　　程中可以使用强迫手段和专政工具。在孙中山的心目中，党比人民伟大得多、崇高得多，在民权主义的旗号下，人民早已被架空，民权被党权取代，民权被党权鲸吞，人民的地位在伟大英明的党的面前无形中被降低到无知无识的“皇儿”地位，孙中山说：“中国奴制已行了数千年之久，所以民国虽然有了九年，一般人民还不晓得自己去站那主人的地位。我们现在没有别法，只好用强迫手段，迫着他来作主人，教他练习练习”。又说：“共和国皇帝就是人民，以五千年被压作奴隶的人民，一旦招他着皇帝，定然是不会作的，所以我们革命党人应当来教训他，如伊尹训太甲一样”。[4]对于没有出息的人民，党有绝对的权力去教训他、强迫他。名义上人民是共和国的皇帝，但这个被戴上皇帝荣冠而不懂得怎样当皇帝的可怜儿还要接受母亲党的皮鞭教训，是党将皇权夺过来的，也是党想将皇权恩赐给人民。尽管此种恩赐只是停留在口头上和理论上，事实上那还是遥远地未来不可知的事情，但人民必须为此感戴党，服从党，任凭党用专政手段来教训和开导。在“革命”的党的脚下，人民等待的不是如何享有民权，而是无期无尽的无数个人权利的丧失和牺牲。在党权压迫下，人民不仅未能得到民权，而且连人权都作为受教训受培养的代价付出了，这种现象在实践中的普遍出现肯定不是孙中由所愿意看到的，但他在理论上造就的党权意识在实践中必然会导致而且实际上导致了这种结果的出现，国民党掌权后的专政主义做法并未使孙中同清醒过来。
　　党权意识的膨胀终于改变了民权主义的初衷。孙中山由早年倡导人权自由一晚年反对讲人权自由的思想转变过程与党权意识的膨胀过程是一致的。他曾明确表示：“国民党之民权主义，与所谓‘天赋人权’者殊科，而唯求所以适合于现在中国革命之需要”。[5]什么是中国革命的需要呢?这就是党权至上，为了党国必须牺牲个人自由和权利。党权在革命中代表兵权，在建设中又代表国权，党和国家已经混然一体。在革命时期党权可以从兵权处找到至高无上的凭据；在和平时期党权又可以在国权的外衣下取得合法性。为了党国的利益，个人的自由权利算得了什么!“个人不可以太过自由，国家要得完全自由”。[6]国家要得完全自由，领导国家的党就更需要无限的自由。在党国面前，个人自由、天赋人权这些曾经被作为理想追求的美好事物便统统成为充满危险和罪恶的东西。党国的团体利益集体利益要求将个自由天赋人权打入冷宫。“个人有自由，则团体无自由”；“自由这个名词，……如果用到个人，就成一片散沙，万不可再用到个人上去”。[7]一个政党在受压迫的时候往往向往平等自由人权而它一旦成为执政党以后，便要反过来压迫自由，不讲平等，废除人权，被压迫者翻身以后转过来继续压迫别人，这就是中国现代史的无情事实。此时，民权主义实际上发展成为党权主义，而且是一种在国权主义形式下的党权主义。
　　在孙中山后期的民权主义思想中，不仅人权被排除了，而且民权也被阉割了，党专政和党独裁一旦走出理论和书本，便在实践中横行无阻为所欲为。执政党的专政主义做法终于引起在野的共产党人士和其他自由派人士的普遍不满和抗争。孙中山学说中的反个人主义反自由主义倾向由蒋介石在实践中发扬光大了。蒋介石在《中国之命运》中表现出来的对自由主义个人主义的仇视心态正是对孙中山学说倾向的继承。当国民党将孙中山思想学说奉为圣经不容批评时，孙中山的思想学说便只能僵化固执下去，再也没有革新和复兴的机会，难怪胡适对“上帝可以否认，而孙中山不许批评”的现象充满了愤怒情绪和危机预感，孙中山身后发生的事情固然与他全人无直接关系，但他的学说中的集体本位主义倾向和反个人主义反自由主义倾向在执政党和国家的指导思想上起何种作用，这不能不看作历史留下的问号。?
　　孙中山的民权主义理论从早期赞成个人自由天赋人权，到后期反对个人自由天赋人权，对于这种转变究竟应当如何看待和评价呢?这种转变究竟意味着从进步转向后退和落后，还是意味着从幼稚转向成熟?这个问题值得认真讨论，不容回避，乔丛启先生正《从幼稚到成熟—孙中山法律思想发展的三个阶段》(载于《中国法学》1991年5期)一文中有许多精辟深刻的见解，但他将孙中山在自由人权问题上的思想转变也视为“从幼稚到成熟”的表现，对此笔者无论如何又不敢苟同。这里的关键问题在于如何认识和评价在权利问题上的集体本主义和个人本位主义。这个问题不搞清楚，也无从正确理解孙中山民权主义学说的现实意义。
　　二
　　近现代中国思想界在权利问题上一直存在着集体本位主义和个人本位主义的斗争。孙中山的民权主义思想严格地说来属于集体本位主义的范畴，而且还是集体本位主义的重要代表。因此，对于孙中山的人权思想的现实意义可从两方面来认识。一方面，对于其中有助于增强民主观念民权意识以及有助于保障自由人权的内容应当继承和发展；另一方面，对于其中否定个人自由和人权的集体本位主义观点必须坚决予以摒弃。?
　　专制主义在中国有着几千年的历史和传统。至今人们的民主观念和民权意识依旧淡薄。在解放思想改革开放的今天更有必要大讲民权，大讲人权，几十年来，极左思想的专制主义在人们的头脑中是根深蒂固的。长时期中人权研究是禁区，不让讲人权的结果导致民权观念比孙中山时期还要倒退，且人权虚无主义思想极为严重。（请参见拙文《谈克服人权虚无主义》，载于《法律学习与研究》1992年1期。）从现在开始，不仅需要讲民权，而且仍然有必要将民权上升到主义高度来讲，在这方面，孙中山的民权主义依旧值得提倡和宣传，孙中山对民权的大声疾呼，对封建专制思想的激烈抨击，对照今天中国的现实来看，依然有其积极的意义。他关于五宪法的理论是其民权主义的重要组成部分。其中五权分立相互制的思想对于增进民权保障人权有着巨大的理论价值和实践意义。以民权主义为旗帜的五权宪法理论对于今后中国政治体制改革有着极为重要的参考价值。笔者赞成对孙中山的民权主义作深入的研究和广泛的宣传，特别是基于海峡两岸的认同。可以说，过去一百年，中国需要提倡民权主义；今后一百年，中国依然需要宣传民权主义。
　　继承和发展孙中山的民权主义，需要克服其中与个人自由权利不相协调的反个人主义反自由主义倾向。民权主义与人权主义在本质上应当是相互联系互为补充的。根据孙中山对民权的理解，民权与人权本不矛盾。无论是他讲的选举、罢免、复决这些直接民权，还是他主张的人民主权和间接民权，在性质上都不是排斥个人人权。民权注重的是国民全体的权利；人权注重的是个人的基本权利。二者侧重的方面不同。这两方面的权利都是不可缺少的。然而，出于革命斗争形势的需要，孙中山后期的民权主度逐渐将民权与人权对立起来，将人民或国民全体的权利与个人自由权利对立起来，这就背离了民权主义的初衷，陷入了集体本位主义的理论黑洞。
　　孙中山没有意识到人权是民权的基础，更没有认识到人权主义是民权主义的前提。[8]在他的民权主义理论中，或者将人权依附于民权，或者以民权排斥人权，始终没有解决好民权与人权的关系。民权主要是指人民对国家的管理权利，并表示人民对公共权力活动的参与程度，人权则主要指个人作为人必需享有的基本权利，表明个人相对于公共权利活动的独立程度得到保障时，才能进一步谈到由众多个人组成的人民对公共权力的参与和介入。在个人的基本人权都没有保障的情况下，空谈人民主权和其他民权是毫无意义的。只有在人权主义发达的社会，民权主义才有可能实现。对于近现代中国来说，首先需要实现的是人权，其次才是民权，如果在理论上需要对人权与民权作严格区分的话，人权的实现程度与民权的实现程度虽然有联系，但二者在性质上是有区别的，对于近现代中国社会发展来说，实现人权比实现民权更为迫切。人权的核心是自由；民权的核心是民主，争自由与争民主这两个目标虽然是一臻的，但在实践中应有先后顺序的差别，现代社会文明发展规律表现为自由度提高在前，民主度提高在后，然而孙中山和近现代的许多思想家对此不加区分。他们对于民主民权的问题比对于自由人权的问题抱有更为浓厚的兴趣。甚至重民主轻自由、重民权轻人权的倾向相当严重。在这方面，孙中山的民权主义理论与毛泽东的新民主主义理论有着共同之处，二者一脉相承。[9]在将近一百年的时间里，思想界的兴奋点在于暴力革命和夺取政权，打的都是民主旗号。或者要使人民当“国家主人翁”。然而连自由民都没有当上的人民如何能经受得住皇帝或国家主人之类荣冠的重压，先当自由民恐怕才是正道。由此看来，民主主义民权主义须以自由主义人权主义为前提，这应当是不言而喻的道理。
　　孙中山思想中的集体主义倾向由其特定的历史条件所决定，今人对他不必苛求。然而，当前研究人权理论问题，对于极左思想造成的集体本位主义倾向必须进行揭露和抵制。在极左思想的影响下，不知从何时开始社会主义与集体主义之间被划上了等号，而个人主义则被视为社会主义的障碍。极左理论家们经过长期营造，终于为集体主义和个人主义贴上了姓“社”姓“资”的标签。集体主义被认为是社会主义的，而个人主义则被认为是资产阶级的，其实个人主义和集体主义同资本主义和社会主义并无必然的联系。集体主义源于封建主义，在资本主义社会倡导集体主义的思想家也大有人在。马克思、恩格斯批判过的国家主义、工团主义等都是集体主义的表现。近代以来，反对个人主义、反对个人权利和天赋人权的资产阶级思想家层出不穷，特别是帝国主义时期，垄断资产阶级思想具有明显的集体主义倾向。[10]法西斯主义是现代集体主义的重要代表，封建主义和法西斯主义有共通之处。中国的“文化在革命”就是践踏个人权利蔑视个人人权的封建集体主义的特殊表现。邓小平将它称为“封建法西斯主义”，这一点也不过份。极左思想就是对封建法西斯主义的东西感兴趣。李大钊早在共产党成立那年就针对将社会主义与个人主义对立起来的错误观点指出，社会主义和个人主义是一致的。他研究二者的关系的得出结论说：“故个人与社会并不冲突，而个人主义与社会主义亦决非矛盾”。[11]然而，后来极左思潮不断膨胀，终于将社会主义与个人主义对立起来，公然贩卖集体主义，给社会主义事业带来巨大的灾难。?
　　孙中山学说中的集体主义倾向同几十年来极左思想的集体主义倾向虽然没有必然的联系。但它们之间有一点却是共同的。它们都受到关于革命斗争或阶级斗争形势估计的影响，它们都从斗争形势需要出发，将党国利益同个人利益对立起来，强迫牺牲个人自由权利。如果说孙中山当年对革命斗争形势及其需要的估计和判断还有合情合理可以理解之处的话，那么极左思想对所谓阶级斗争形势及需要的估计和判断则是蓄意恶毒和天理不容的。极左思想打着社会主义幌子压迫个人自由权利，反对个人主义。他们的所谓社会主义，按照李大钊的说法，绝不是“合理的社会主义”。极左思想所推崇的集体主义实际上是“封建法西斯主义”。同孙中山的集体主义思想相比，极左思想的集体主义没有丝毫的诚意。孙中山的集体主义对集体抱有真诚的情义，大公无私；而极左思想的集体主义实质上是在集体的幌子下谋取私利，心怀卑劣。
　　鉴于极左思想的封建集体主义和人权虚无主义泛滥成灾，今天研究人权理论尤其需要倡导个人本位主义和人权主义。（请参见拙文《关于人权主义若干问题的思考》，载于《兰州学刊》1992年5期。）对于近现代史上的人权思想，包括孙中山的民权主义的人权观，应当实事求是地进行判断和评价。对于其中有利于发扬自由保障人权的思想，应当敢于继承和发扬；对于其中不利于自由人权保障的思想，要敢于揭露和摒弃。只有这样，人权思想才能不断沿着正确的方向演进。
　　[1] 孙中山：《在东京〈民报〉创刊周年庆祝大会的讲话》，《孙中山全集》第一卷，第323-331页。
　　[2] 《总理遗教》。
　　[3] 请参见拙文《论严复的“三民”人权法思想》，载于《中国法学》1991年5期。
　　[4] 《总理遣教》。
　　[5] 孙中山：《中国国民党第一次全国代表大会宣言》，《孙中山全集》第9卷第120页。
　　[6] 孙中山：《民权主义第二讲》，《孙中山全集》第9卷敏282而页。
　　[7] 孙中山：《民权主义第二讲》，《孙中山全集》第9卷敏282而页。
　　[8] 请参见拙文《社会主义与人权主义》，载于《法律学习与研究》，1992年2期。
　　[9] 参见拙文《从专政到宪政》，载于《浙江学刊》1992年3期。
　　[10]参见拙文《人权绝对论与人权相对论——当代美国关于人权的法哲学论辩》，载于《法学研究》1992年3期。
　　[11]李大钊《自由与秩序》(1921年)。
江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城房屋租赁管理实施细则》的通知


宜府发〔2005〕32号




袁州区政府，市直各单位：
《宜春市中心城房屋租赁管理实施细则》已经第36次市政府常务会研究通过，现予以印发，请认真贯彻执行。



二OO五年八月十二日


宜春市中心城房屋租赁管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为了加强城市房屋租赁市场管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人合法权益，以适应本市房地产交易市场的需要。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际情况，特制定本细则。
第二条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本细则。
廉租住房不适用本细则。
第三条 本细则所称房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 房屋租赁，当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第五条 市人民政府房地产管理部门（以下简称市房地产管理部门）负责本市中心城区的房屋租赁管理工作。
市国土、物价、工商、法院、公安、城管和地税等部门应当按照各自的职责，配合和支持市房地产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条 公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租。
第七条 有下列情况之一的，不得出租：
㈠未依法取得房屋所有权证的或者其他合法权属证明的；
㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
㈢共有房屋未征得共有人同意的；
㈣权属有争议的；
㈤不符合房屋安全标准的；
㈥属于违法建筑的；
㈦已抵押，房屋未经抵押权人同意的；
㈧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
㈨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第八条 有下列情况之一的，视同房屋租赁：
㈠房屋所有权人将房屋店铺租给他人使用，并收取费用的；
㈡房屋所有权人以提供房屋店铺作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
㈢私有房屋所有权人将房屋出租供居住，并收取费用的；
㈣公有直管房屋店铺出租、转租并收取费用的；
㈤公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
㈥宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质，将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。承租人经出租人同意，可以依照本细则将承租房屋转租。

第二章 房屋租赁合同

第九条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，使用房屋租赁规范性合同文本。租赁合同应当具备以下条款：
㈠出租房屋座落地址；
㈡标的物；
㈢租赁期限；
㈣租金和租金交纳期限；
㈤出租方与承租方的变更；
㈥出租方的责任；
㈦承租方的责任；
㈧变更或者解除合同条件；
㈨违约责任；
㈩当事人约定的其他条款。
第十条 房屋租赁或者转租期满，租赁合同终止。
承租人需要继续租用房屋的，应当在期满前1个月告知出租人，经出租人同意，重新签订租赁合同。出租人不再继续出租房屋的，应当在期满前1个月告知承租人。
出租人继续将房屋出租的，在同等条件下，原承租人有优先承租权，并按照本细则第九条规定重新签订书面租赁合同。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十二条 有下列情况之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
㈠符合法律和国家政策规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
㈡因不可抗力致使合同不能继续履行的；
㈢当事人协商一致的；
㈣租赁合同发生纠纷时，可由当事人进行协商或请求市房地产管理部门调解，也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

第三章 房屋租赁登记

第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁签订、变更、终止租赁合同的，以及双方的其他权利和义务，当事人应当向市房地产管理部门登记备案。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市房地产管理部门办理登记备案手续。
第十四条 房屋租赁，当事人应当在租赁合同签订后提交下列证明文件向市房地产管理部门办理登记备案手续。
㈠书面租赁合同；
㈡房屋所有权证；
㈢当事人的身份资格等合法证件；
㈣法律、法规规定应当提供的其他证件。
第十五条 下列房屋出租，出租人办理登记备案，除提交本细则第十四条规定的证明文件外，还必须提交相应证明文件：
㈠共有房屋出租，应当提交其他共有人授权出租的书面证明；
㈡委托代管的房屋出租，应当提交委托人授权出租的书面证明；
㈢被设定抵押权的房屋出租，应当提交抵押权人同意出租的书面证明。
第十六条 房屋租赁申请经市房地产管理部门审查合格后，核发房屋租赁登记备案证明。
当事人凭房屋租赁登记备案证明到工商、地税部门办理工商、税务登记。
租用房屋用于居住的，房屋租赁登记备案证明作为公安部门户口登记的赁证之一。
第十七条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁登记备案证明。遗失房屋租赁登记备案证明应当向原合同备案机关申请补发。
第十八条 房屋租赁或者转租合同的变更，当事人应当提交下列证明文件向市房地产管理部门办理登记备案。
㈠原租赁或者转租合同；
㈡原房屋租赁登记备案证明；
㈢经双方同意的变更合同的书面报告。
市房地产管理部门审查合格后，对符合变更条件的，办理变更登记手续。
第十九条 市房地产管理部门办理房屋租赁的收费项目和标准，按照省、市财政、物价等部门的文件规定执行。

第四章 当事人的权利和义务

第二十条 当事人办理租赁合同或者转租合同终止，解除登记备案时，应当提交租赁合同或者转租合同和房屋租赁登记备案证明，并由市房地产管理部门予以注销登记，收回房屋租赁登记备案证明。
第二十一条 公有房屋出租供居住的，租金按照市人民政府规定的标准执行。
私有房屋出租供居住的，租金由当事人协商议定。
租用房屋从事生产、经营活动的，租金由当事人参照市场指导价协调认定。市场指导价由市物价部门会同市房地产管理部门制定并公布。
第二十二条 公民出租房屋，在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。法人或者其他组织出租房屋，在租赁期限内因破产、合并、分立或者终止等发生产权转移的，变更后的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员有权依照原租赁合同继续承租，如不再继续承租的，应当提前1个月告知出租人。
第二十三条 房屋租赁期限内，以出租的房屋依法设定抵押权的，其房屋所有权人应当将抵押情况书面通知承租人，原租赁合同继续有效。
第二十四条 房屋租赁期限内，出租人的房屋依法转让后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
转让已出租的房屋，房屋所有权出让人应当提前1个月通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十五条 承租人有下列行为之一的，出租人有权提前解除合同，收回房屋；造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
㈠擅自转租、转让、转借或者调换房屋的；
㈡擅自改变房屋结构、用途的；
㈢人为损坏房屋及其设施不维修的；
㈣拖欠房屋租金累计二个月以上的；
㈤利用承租的房屋传播黄色或者反动音像、制造假冒产品或者进行赌博、销赃、卖淫嫖娼等违法活动的；
㈥故意损坏承租房屋的；
㈦法律、法规规定其他可以收回的。
第二十六条 出租人有下列行为之一给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。
㈠未经得承租人同意提前收回房屋的；
㈡不按照租赁合同约定期限提供房屋的；
㈢房屋自然损坏不及时修复的，但租赁合同约定由承租人修缮的除外；
㈣不按照租赁合同约定擅自转租、转让、转借或者调换房屋；
㈤擅自提高房屋租金的。

第五章 房屋转租

第二十七条 房屋承租人在租赁期限内根据租赁合同转租约定或者征得出租人书面同意，可以将其承租的房屋转租给他人。房屋转租的租金，由转租当事人协商议定。房屋转租合同约定的租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，但出租人与转租当事人另有约定的除外。
第二十八条 房屋转租，当事人要到市房地产管理部门办理登记备案，应当提交下列证明文件：
㈠转租合同；
㈡转租当事人的身份资格等合法证件；
㈢原租赁合同。
转租合同应当具备本细则第九条规定的条款。
房屋租赁合同中没有转租约定的，转租人在办理转租登记备案时，除提交前款规定的证明文件外，还必须提交原出租人同意转租的书面证明。
第二十九条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

第六章 法律责任

第三十一条 违反本细则的，由市房地产管理部门依法给予行政处罚。
第三十二条 违反本细则，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条　房屋租赁管理工作人员利用职权贪污受贿、徇私舞弊的，由所在部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附　则

第三十四条　本细则由市房地产管理局负责解释。
第三十五条 本细则自颁布之日起施行。