您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)/刘金锋

时间:2024-07-12 08:57:58 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9977
下载地址: 点击此处下载
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)

刘金锋


 (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任"。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定; 3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

  (二) 关于认购协议与定金的问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。

  (三) 关于办理房屋权属证书的问题

  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的,按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

   (四) 关于双倍赔偿的问题

  对房地产开发公司严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少,原因很多,其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周,诉讼的期望值过高,遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿,导致败诉;其二是开发商违规操作,边开发边办理相应的行政审批手续,如出卖人交付了房屋,但无法办理产权证,而在诉讼之前,出卖人又取得了相关手续,促使商品房买卖合同的目的实现,由于出卖人不及时告知买受人,引发买受人诉讼后,只得撤诉或败诉;其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致,认为商品房买卖与其他消费有别,不应在商品房买卖中适用双倍赔偿,因尺度把握不准,导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚,不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用,消法的适用前提是欺诈,《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形,都是由于出卖方违背诚实信用原则,欺骗消费者,致使标的物无法交付,或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说,《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是,卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后,所应承担的责任,而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任,两者在适用前提上有差距。此外,消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍",将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下",和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准,只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,可以请求惩罚性赔偿,即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



张家界市城市规划技术规定

湖南省张家界市人民政府


张家界市人民政府令(第35号)


《张家界市城市规划技术规定》已经2009年3月25日市人民政府第5次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。



市长 赵小明



二OO九年四月三十日









张家界市城市规划技术规定



第一章 总则



第一条 为了促进城市规划管理工作科学化、规范化,根据张家界市城市总体规划以及有关法律法规、技术规范和技术标准,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程;县人民政府所在地镇的各项建设工程可参照执行。

第三条 编制审批详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划)和规划设计方案应当符合本规定。各项工程建设应当按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划,按本规定执行。

凡本规定未涉及到的,依照国家现行标准执行。



第二章 建设用地分类和适建范围



第四条 按照主要用途和功能,建设用地分类依据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)确定。

第五条 根据土地使用相容性的原则,各类建设用地的适建范围见《各类建设用地适建范围表》(附表1)。

凡需改变规划用地性质、超出附表1规定范围的,应先提出调整规划申请,按规定程序和权限报请批准。



第三章 建筑容量控制



第六条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率、建筑密度、绿地率)按本章的有关规定执行。

第七条 建筑基地详细规划,应当按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计,其建筑容量指标应当按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》(附表2)的规定执行。

第八条 附表2规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限,绿地率为下限,使用附表2规定指标应当根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素进行综合环境分析后确定。

附表2规定指标适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应当将建筑基地按使用性质分类规定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑基地,应当按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第九条 对未列入附表2的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等城市公共设施的建筑容量控制指标,应当按经批准的详细规划和有关专业技术规定执行。但不应超过附表2中相应居住建筑的控制指标。

第十条 原有建筑基地建筑容量控制指标已超出规定值的,不得在原有建筑基地范围内进行扩建。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值,但其扩建破坏原空间环境的也不能进行建设。

第十一条 建筑基地为社会公众服务提供开放空间的(规划要求以外的),在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20%。

核定建筑容积率
每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积m2

FAR<2
1.0

2≤FAR<4
1.5

4≤FAR<6
2.0


核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表2中有关规定确定。建筑底层架空高度在4.5米以上,架空部分提供给城市作为绿化及活动场地等公共空间的,也可以不计入容积率。

注:开放空间的条件和计算方法见附件2。



第四章 建筑间距



第十二条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程、管线、建筑安全保护和空间环境等方面的要求外,应当同时符合本章第十三条至第二十条规定。

第十三条 多、低层居住建筑的间距控制应当符合下列规定:

(一)居住建筑平行布置和垂直布置时,间距按下表控制。


































平行布置
垂直布置

新区
旧区
新区
旧区

0°—45°
1.2H
1.0H
0.7H
0.5H

>45°
1.0H
0.8H
0.6H
0.4H


注:1.表中方位为正南向(0°)偏东(西)的方位角。

2.H:当方位角0°—45°时为南向建筑高度,当方位角>45°时为相邻较高建筑高度。

3.最小距离低层为6m,多层为9m。

4.一般居住建筑布置方位角不宜>30°。

5.以相对面为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于15m,山墙宽度大于15m的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

(二)居住建筑既非平行也非垂直布置间距按下表控制:


































新 区
旧 区

a≤30°
按平行布置的居住建筑控制

30°< a≤60°
0.9H
0.7H

a>60°
按垂直布置的居住建筑控制


注:1.表中a指两栋居住建筑之夹角。

2.H指南侧(或较高)建筑高度。

3.最小距离低层为6m,多层为9m。

(三)居住建筑的山墙间距按下表控制:



















新 区
旧 区

低层
≥8 m
5 m

多层
≥10 m
6 m


注:1.对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的,

按相关规范规定要求控制,并由城市规划行政主管部门核定。

2.居住建筑山墙有居室窗户的,其与相邻居住建筑的间距应适

当增加。

第十四条 高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制:

方 位
区 位

高 度
新 区
旧 区

0°—45°
H<50 m
27+0.2H
22+0.2H

H≥50 m
32+0.1H
27+0.1H

>45°
H<50 m
24+0.1H
16+0.1H

H≥50 m
27+0.05H
19+0.05H


注:1.表中方位为正南向(0°)偏东(西)的方位角。

2.H:当方位角0°—45°时为南向建筑高度,当方位角>45°时为相邻较高建筑高度。

3.高度超过100 m(含100 m)的高层建筑之间距,根据规划

要求及实际情况确定。

第十五条 高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应当符合下列要求:

(一)高层居住建筑与其北侧和东(西)侧多、低层居住建筑的间距按第十四条的规定控制;

(二)高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制,但最小值为15米。

第十六条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时,间距不得小于13米,但山墙有居室窗户的,其间距宜适当增加。

第十七条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距,按消防间距的规定控制,但山墙有居室窗户的,其间距不得小于13米。

第十八条 非居住建筑与居住建筑的间距,应当满足居住建筑对间距的要求。

第十九条 居住建筑间距通过日照分析的也可作为规划审批依据,日照分析时间应当保证受遮挡的住宅的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时(有效日照时间带为上午8时至下午4时)。

第二十条 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼以及幼儿园、

托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距,须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%,同时须满足各专业规范要求。

前款所列之外的非居住建筑之间的间距在满足各专业规范要求的同时,应当符合下列规定:

(一)高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距控制:

1.当方位角≤45度时,间距为南向建筑高度的0.4倍,且最

小值为24米;

2.当方位角﹥45度时,间距为相邻较高建筑高度的0.3倍,

且最小值为18米。

(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。

(三)多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。

(四)低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制,其最小值为9米。

(五)非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。



第五章 建筑离界



第二十一条 沿建筑基地边界(用地红线)和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及文物保护区等规定范围内的建筑物,其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外,应当同时符合第二十二条至第三十一条规定。

第二十二条 沿建筑基地边界(用地红线)的建筑物,其离界(用地红线,下同)距离按下列规定控制,但离界距离小于消防间距时,须按消防间距的规定控制:

(一)各类建筑的离界距离,按《建筑离界(用地红线)距离控制表》(附表3)规定控制,且不得小于其最小距离。

(二)界外是居住建筑的除须符合附表3离界距离的规定外,应同时符合建筑间距的有关规定。

(三)界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时,按有关规划确定离界距离,但各类建筑的最小离界距离不得小于附表3非居住建筑的最小离界距离规定。

(四)地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的0.7倍,且其最小值为3米。

(五)教学楼、病房等建筑离界应增加的间距须留在其用地红线内。

(六)危险品库、油库、液化气瓶库及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物,其安全防护距离应留在其用地红线范围内。

第二十三条 沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线的距离按《建筑退让城市道路红线最小距离控制表》(附表4)控制,同时应当满足建筑间距和建筑高度控制的要求。

第二十四条 城市主次道路交叉口的建筑物退让城市道路红线,多层建筑在第二十一条规定的基础上增加3米以上距离(自城市主次道路红线直线段与曲线段的连线点算起),高层建筑在第二十一条规定的基础上增加6米以上距离。

第二十五条 交通流量较大的建筑基地,其通道连接城市主次道路的位置应当符合下列规定:

(一)距城市主道路交叉口的距离不小于70米;

(二)距非道路交叉口的过街人行道(包括引道、引桥和各类地下出入口)最边缘线不小于6米;

(三)距公共交通站台边缘不小于15米;

(四)与立体交叉口的距离或其他特殊情况按有关规定办理。

第二十六条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房),临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离,不得小于10米,并应当留出临时停车或回车的场地。

第二十七条 在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带,其最小宽度如下:

(一)国道和快速公路两侧各50米;

(二)省道和主要公路两侧各20米;

(三)次要公路两侧各10米。

公路规划红线和隔离带内不得新建、扩建、改建任何建筑物,但可耕种或绿化造林;经城市规划行政主管部门会同有关部门批准,也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程,可按村镇、城镇规划进行管理,但建筑物退让公路规划红线的距离不得小于10米。

第二十八条 沿河道、溪流规划蓝线(市城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线)两侧新建建筑物,其退让河道规划蓝线的距离不得小于10米,同时应当符合有关规范和规定的要求。

第二十九条 沿铁路两侧兴建建筑工程除应当符合其专业规范要求外,同时应当符合下列规定:

(一)铁路两侧的学校、医院、集中居住区等对噪声敏感的建筑工程与最外侧铁路轨道中心线的距离不得小于200米;铁路干线(直线)两侧的建筑工程与最外侧铁路轨道中心线的距离不得小于70米;铁路支线、专用线(直线)两侧的建筑工程与最外侧铁路轨道中心线的距离不得小于30米;铁路两侧的围墙与最外侧铁路轨道中心线的距离不得小于10米,高度不得大于3.5米。

(二)铁路两侧的高层建筑、高大构筑物(水塔、烟囱等)、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

(三)在铁路道口附近进行建设的,须符合铁路道口管理的有关规定。

第三十条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应当退让道路红线设置,或设置于建筑底层。

第三十一条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建筑控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物,其控制线应当符合有关保护规定。



第六章 城市景观和环境



第三十二条 编制各个阶段的城市规划应当符合城市风貌规划要求,要创造良好的城市景观,确定城市景观体系,体现地方民族特色,重视景观地区、景观节点、城市轮廓线、制高点和视线通道、城市标志物等景观要素。重要区域应当专门编制城市景观规划或者城市设计。

第三十三条 城市建筑形象要求:

(一)为体现张家界“国际风景旅游城市”的定位,建筑形象要和自然环境、城市文脉以及城市功能区的空间氛围协调。

(二)城市建筑风格要把握良好的比例尺度,运用现代材料

及手法表现其本土地方特色,低、多层建筑或高层建筑的裙房、入口及底部楼层等要体现“坡屋顶、小青瓦,木构架、七字挑,吊脚楼、马头墙,灰白调、花格窗”等湘西建筑的地域性特征和表现手法,并富有文化内涵。

(三)建筑色彩旧区宜以灰白色为主色调,新区以白色为主色调。

第三十四条 城市道路两侧建筑景观应当符合下列要求:

(一)沿街建筑群体要形成活泼有变化的天际线,协调而丰富的街道立面,结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设置,以利变化街道空间,丰富城市景观。沿街单体建筑按照城市风貌规划的要求进行立面设计,体现地方民族特色。

(二)医院、学校、行政办公、工业厂房等单位不得建设临街商业门面,不得建封闭式围墙(除特殊部门因保密、安全等需要,必须建设封闭式围墙外),建通透式围墙的作适当的亮化设计,且围墙的高度不宜超过2.2米,退让城市道路红线不小于1米,退让出的地块作绿化用地。围墙形式应与所处环境及道路风格相协调。

(三)沿街建筑红线与道路红线之间要合理布置绿地、建筑小品,不得设置锅炉房、污水池、化粪池、厨房等有碍市容景观、市容卫生的附属设施。

(四)主次干道沿街建筑立面设计、装饰应当与所处建筑环境协调。沿街居住建筑不得设置突出开敞式阳台;立面原则上不得安装空调室外机、太阳能热水器、烟囱、垃圾道等户外设施,确需设置的应当结合建筑立面统一隐蔽处理。

(五)临街建筑物的排水管、电力线、弱电线、煤气管等应当统一定位布置,尽量设在建筑物内的管井中,当必须设在室外时,只能统一集中在非临街次要立面并尽可能在立面凹口部位布置。

(六)主次干道临街商业门面建筑层数必须达到两层以上且严禁采用板式卷闸门,其招牌及广告牌须在立面设计中统一设计、统一审批。

(七)临主次干道建筑应作亮化和夜景灯光设施设计,营造出绚丽多姿的城市夜景。

第三十五条 居住建筑景观环境应当符合下列规定:

(一)新建居住建筑应当成片规划,形成居住小区或者居住组团,避免零星插建。用地规模规划控制以道路网块控制,原则上开发小区用地规模控制旧区要达到50亩以上(对确实不影响城市规划实施,邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或其它类似情况及城市街区划分等的限制,又不能实现改造成绿地,确实无法调整、合并的除外),新区要达到100亩以上。

(二)新建低、多层住宅采用坡顶屋面。同一街区内建筑风貌要求统一。

(三)同一居住建筑群体的风格、造型、色彩应当协调统一,并在此基础上从造型、色彩、细部、小品等方面体现组团居住建筑的标识性。

(四)新建居住小区应当按照规范设置社区服务、物业管理、停车泊位、垃圾站、配电房等市政公用设施,但不得临街布置线状的小开间门面。

(五)空调室外机及排水、太阳能热水器等户外设施应当相应隐蔽且与建筑一起作出设计。

(六)不得在已建成的成套居住建筑院落内增建建筑物。

(七)居住建筑不得和市场混建。

第三十六条 沿街建筑室外装修应当符合下列规定:

(一)造型、尺度、色彩、材料符合城市街景要求;

(二)不得增设突出建筑红线的立柱、台阶;

(三)高层建筑消防扑救面上不得作悬挑装修;

(四)不得增加使用面积,屋顶装修不得违反有关间距、景观的规定;

(五)外装修材料力求材质色泽清新,耐久美观,易于清洗和修缮,提倡使用环保建筑涂料。

第三十七条 设置户外广告、标语牌、画廊、橱窗、牌匾等应当与周围景观协调,做到整洁美观,确保安全并应符合下列规定:

(一)在建筑物上设置广告不得破坏原有的建筑造型;在有建筑高度控制的建筑物上设置广告的,不得超出建筑屋顶轮廓线。

(二)户外广告照明装置不得对周边环境产生光污染。

(三)不得妨碍城市安全。

第三十八条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围以及城市规划已确定的城市视线走廊和其它有高度限制的地域内的新建、改建建筑物,其控制高度应当符合有关高度限制的规定。

第三十九条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制范围内新建、改建建筑物,其控制高度应当符合文物和建筑保护的有关规定。

第四十条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的高度控制不得超过道路红线宽度与建筑退让距离之和。

第四十一条 建筑物临接两条以上道路的,应当按较宽的道路红线计算其控制高度。

建筑物紧邻绿地、广场、水面等开敞性空间的,其高度计算参数根据经批准的详细规划、城市设计或规划要求,由城市规划行政主管部门核定。

第四十二条 对城市景观有影响的高层板式建筑长度不得大于80米。

第四十三条 各类建筑基地内的绿地率必须符合《张家界市绿地系统规划》的规定,绿地率综合指标必须达到40%以上,同时满足附表2中绿地率的要求;绿地建设要以乔木为主,做好乔、灌、草的结合和植物搭配。

第四十四条 计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

建筑基地内的集中绿地面积,在居住用地中应当不少于用地总面积的10%,在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应当符合有关专业规定,在其他类别用地中应不小于5%。

第四十五条 凡在坡地、陡峭山体附近有可能导致地质灾害发生的建设项目,必须进行建设用地地质灾害危险性评估。

第四十六条 超过豁免水平的电磁辐射建设项目和设备(包括高压送变电设施、无线电发射台塔等)应当进行电磁环境影响评估。

无线电发射台塔一般应设置在建筑物上,但不得设置在医院、学校、幼儿园的建筑物上。

第四十七条 在城市规划区内的建设项目,必须建设与其相配套的机动车停车场(库)和自行车停车场(库)。停车场(库)设置指标按《各类建设工程配建停车位指标》(附表5)执行。住宅建筑架空层为停车场(库)的,其建筑面积计入室内停车场(库)面积,但不计容积率。地下停车场在规划、建设中应当与人防设施相结合。

配建机动车停车场(库)建成后,不得改变其使用性质或占用、停用。



第七章 市政工程



第四十八条 市政工程是指:

不分页显示   总共2页  1 [2]

  下一页

  理论说教

现代司法权的性质,一般追溯到孟德斯鸠的三权分立理论。在他看来,政治的权力对公民的自由永远存在着威胁,因为权力的自我扩张会剥夺掉人们的自由。要保障公民的自由,公共权力就必须划分为三,立法、行政和司法的三权分立于是成为现代政治的基本框架。在孟德斯鸠之前,洛克也区分过立法、行政和联盟三种权力,司法权并没有单独列举出来,因为在洛克所属的英国,司法权力从来都没有独立过。在那里,最高的审判权要么掌握在国王手里,要么掌握在上议院的贵族手里。孟德斯鸠后,美国建国者们以宪法的形式确立了独立的司法权,马歇尔大法官最后以违宪审查权的形式实现了司法权的独立。

思想家们还进一步溯源,认定最先划分政治权能的学者为古希腊的亚里士多德。在其《政治学》中,亚里士多德把政治的权能划分为议事、执行和审判三项。与现代启蒙学者们不同,亚里士多德并不鼓吹法律机构的价值追求,自由与个人权利的保护从来都不是亚里士多德的理论核心,他更多的是在总结古希腊的政治实践。因此,古希腊的审判制度与现代英美的司法制度在组织结构和运行原则上存在着性质上的差异。

司法权的现代性质,学者们归纳得很细致、繁多和多层面,大体上看,司法的民主性、司法的精英性和司法的独立性经常被提及。可以说,现代的司法制度同时包含了民主性与精英性,英美诉讼中法官法律判断与陪审团事实认定,是司法民主和司法精英的完美结合。司法独立永远是法律界争论的话题,其中的制度设计和对法官个人品德的期待,一直为人们所倡导。这里,以历史的角度分析司法的这三种性质。

司法的民主性

司法是大众民主的,还是小众精英的?一直存在理论的分歧,争议双方都有历史的依据。应该说,在古希腊,司法审判是大众式的,在中世纪,司法审判是精英式的,在现代,司法同时具备大众性质和精英性质。我们先来看司法的大众民主性质。

在雅典,没有公共的检察官,所有的案件都由个人提起。案由分为私人的诉讼和公共的诉讼。私人诉讼由受害的当事人提起,在谋杀案件中,受害人的亲属可以提起诉讼,公共案件则可以由任何公民提起。刑事诉讼的公共性质,仅仅发生在现代。庞德说,在英国,直到19世纪80年代,“起诉都是私人的事务,除非私人的行为引起政治的危害”。

在古典时期的雅典,法院扮演着一个维持法律和秩序的重要角色,法官由公民抽签选出。市民法院是雅典最大的司法管辖机构。每个法院都由一个抽签产生的治安法官主持,诉讼中,他不打断当事人发言,不容许对方异议,也不指导陪审团。案件由陪审团审理,陪审团由201-501位成年男性组成,每次从年初登记的6000名公民中选择产生。陪审团简单多数无经商议决定审判结果。判决一经给出,不容许上诉。法院一年开庭200天,依照不同类型的案件,每天可以审理4个到40个案子。

古希腊法律更注重程序而非对犯罪进行惩罚。案件的判定依赖于陪审团的判断,其判断源于双方当事人的辩论,而不是基于宣誓之类的自动程序。立法规定之间的间隙靠陪审团来弥补,他们被告知要维持正义,并不创造出新的规则应用于本案或将来近似的案件。司法过程谈不上职业活动。在具体的案件中,陪审团经常提出冲突的规范,最后个案地得出判决。这种特别的、多元素的判决过程,意味着法院很少以直接或者可预见性地审判。因此,在一个单独的案件中,很难预测最终的结果。在某种程度上讲,法院是公共娱乐的一种方式。

法院所适用的规范是社会的习俗,对家庭和朋友的态度、面对冲突的中庸和自制态度、商业事务中的诚实和公平秉性、对城市的忠诚和奉献、对适当行为规范的遵从(特别是性道德规范)、与争议无关主题的法律服从,都会决定判决的结果。比如,被告未将他的父亲从监禁中保释出来、没有支付他父亲葬礼的费用、虐待他的母亲、将他自己的姐妹出卖为奴隶,都是被告被判有罪的理由。在公共贪污腐败的案件中,被告如何资助过某场戏剧竞赛,在伯罗奔尼撒战争中如何出过力,都是他免于刑事惩罚的理由。

当然,雅典的民主制只是历史的暂时现象。即使是赞成民主的卢梭也承认:多数人统治少数人是违反自然秩序的。在中世纪,审判权属于上帝,上帝的人间代表只能够是掌握知识的教会和教士。按照阿奎那的说法,一群蜜蜂只受蜂王的领导,人的大脑支配着所有肌体的活动。司法的民主被精英们的独占取代了。只是到了现代民主的兴起,民主意识才在司法活动中间接地体现出来。以美国法为例,尚存的法官选举制、上诉法官和联邦最高法院的集体责任以及诉讼中的陪审制,都带有司法民主的性质。在英美普通法中,有一个核心的概念,称为“理智之人”。普通法的犯罪是否成立,要看被告人的行为是否为社区里普通人所容忍;民事被告的行为是否侵权,关键是其行为在“道德上的可谴责性”,判定的标准乃是其行为是否违反了社区普通人的普遍情感。

司法的精英性

伯尔曼在总结西方法律传统的时候,把法律职业化当作是西方不变的法律传统。在他看来,法律不同于其他的社会制度,它要求有专门的职业人员从事专门的职业活动,法律职业者在专门的法律机构接受职业的培训。既然是职业化的,那法官肯定就是精英化的,司法活动因此从大众审判走向了贵族式审判。司法活动的精英性质,英国法官们表现得尤其突出。鲜红貂皮长袍,灰白假发的头套,是英国高等法院法官的“行头”。英国法官们享有的地位和荣誉,让其他国家的法官们自惭形秽。法官候选人的资历、经验、业绩和人品的苛刻要求,使得40岁被任命为法官成为稀罕之事。高等法官出自显赫的家庭,名牌大学的训练,律师公会的浸染,使他们隔离世俗的社会,语言文字的训练和严密的逻辑推理,让他们在精神和生活上都充满了旧式贵族的习气。可以说,英国人对法官的敬畏,与其说是源自权力,不如说是来自贵族的神秘。

因为神秘而生的敬畏,不仅仅源自法官高贵的出身和封闭的智力训练,而且还来自历史延续的司法神性。历史地看,司法虽然是由达官贵人主持的,但是法官披上了神圣的光环,于是有了“法官乃是正义的化身”之说。古代社会,神明裁判、宣誓助讼和决斗,都与“神”相关。人无法判断的时候,必定诉之于神,巴比伦有水判、日耳曼和英格兰有火判、热水判、冷水判和吞噬判,中国有獬豸判,都是神行审判的例证。人善于撒谎,但谁都不会发伪誓。人在做天在看,是古代人通行观念。因此,出示证据证明自己之前,宣誓便成为古代诉讼必须且有效的程序。决斗是日耳曼人的习俗,但从精神层面上分析,如同梅特兰所言,“决斗诉诸的不是粗暴的武力,而是上帝”。惟有神才能施行审判,据《新约·启示录》言:“圣洁真实的主啊,你不审判住在地上的人,给我们伸流血的冤,要等到几时呢?”

在古希腊神化中,神的判决也不绝于书。阿伽门农是特洛伊战争中希腊联军的大统帅,战争胜利回到家乡后被移情别恋的妻子杀害。阿伽门农的儿子俄瑞斯忒斯为父报仇杀了他的母亲,激怒了复仇女神。在阿波罗的庇护下,俄瑞斯忒斯逃到雅典,请求得到雅典娜女神的帮助。雅典娜以为,此事很是复杂,“人间的法庭几乎无法解决”。她为此安排了一场审判,她挑选城内最优秀的男人,任命他们审判这场纠纷。法官以石投票,结果有罪无罪的票数相同,决定性的一票握在雅典娜自己手里。雅典娜说,“我不能站在一位无耻杀害自己丈夫的女人一边。我认为俄瑞斯忒斯行之有理。他杀掉的不是自己的母亲,而是残害自己父亲的凶手。他应该活着。”她投票支持了俄瑞斯忒斯,并宣布他无罪,因此获得自由。阿波罗安慰复仇女神说,“你们不该对判决生气!”“被告必须在两种神圣的义务中选择,肯定得不到两全其美的结果。我们神承担判决的责任,不能够埋怨法庭的法官。这是宙斯的旨意!”

司法的独立性

我们可以从多个视角来看司法独立,以政治哲学而言,司法独立是指司法权不受到立法权和行政权的干涉,目的是保护公民的自由。其原理还是孟德斯鸠的理论,他认为政治权力的分离和制衡,才能够遏制权力的扩张,由此保证自由不受到侵犯。美国建国者也是在这样的指导思想之下,才设立了美国的政治制度。不过,任何理论都不是完美的。权力和自由并非一一对应的关系,或者说,权力的分离并不必然地带来自由的保障,反之,权力不分离也并不意味着对自由的必然侵犯。英国的司法从来不像美国那样独立,但我们不能够由此否认英国乃一个自由的国度,而且,法治、自由和公民权利的现代观念都来自英格兰。

以社会学而言,立法权与行政权是积极的和直接的,公民与政府之间的对立明显。要保证公民权利,必须有一个缓冲的地带,在那里,公民的权利要求可以得到倾听,冤屈可以得到伸张。这个场所就是法院,法院并不积极地追逐当事人的权利,而是被动地审视当事人的纠纷情形,冷静和睿智地判断,然后再适用公共权利有扬有抑。因此,一个社会需要精英和权威来维护“正义”,这是司法权独立的社会意义。当然,新问题依然存在:法官由谁来担任?独立的法官能够胜任如此高标准的重任吗?或者,法官凭什么值得信任?法官也是人,同样存在人性的缺陷,西方法官的任命制、高薪制和终身制,以及一般法律责任的豁免权,既可保护他独立的判断和信仰,同样也可以为他提供胡作非为的条件。

理论的说教永远是无力的,我们应该回到历史。美国的司法独立是全球的楷模,不过从它的发生上看,违宪审查带来的公民权利保护,只是该制度的结果,而不是他产生的目的。在马歇尔创立违宪审查之前,美国联邦最高法院无事可干,司法权与立法行政权的平衡只是理论上的。马伯里等法官没有拿到总统的法官任命书,是马歇尔的疏忽,他是当时的国务卿。当他担任联邦最高法院首席大法官的时候,他要把他在国务卿位置上的过失挽回过来,更不用说,他是为他所在的共和党谋取更多的资源。马歇尔的个人魅力和他崇高的品德,是美国后世法官一直崇尚和推崇的,但是,马歇尔在美国权力中心的影响力,是他与新总统班子抗衡的基础。从这个意义上说,司法权还是一种权力,司法独立只不过是权力的重新洗牌。正当法律程序和最高法院崇高的地位不过是政治争斗的附属品,只不过,后世的法官和法学家续写了美国法官独立的司法史。

英格兰的司法却从来都没有独立过,司法独立只是传统普通法法官的一个口号。在亨利二世之前,与王室法院并存的还有封建法院、郡法院和教会法院。司法管辖权的争斗是中世纪各政治权力扩张的一个侧面,亚当·斯密说,司法权的追逐乃是特定阶层经济和财政利益的博弈。在英格兰,从封建向中央集权的变迁中,国王打起了“为民伸张正义”“捍卫公民权利”的旗号,连同陪审团制度一起,英格兰的王室法取得了胜利,普通法成为英格兰标准的模范法。普通法法官的独立是国王与封建主和教会争斗的副产品,其顽强的自生独立性也许是国王自己都没有预想到的。当普通法法官可以与国王相抗衡的时候,国王从来都没有放弃控制和影响司法权的努力。星座法院和大法官法院的形成,就是国王想重握司法权的典型事件。如果一个公民无法通过常规的程序得到法律救济的时候,他就会向国王请愿企图得到非常规的救济。“基于上帝的仁慈给予怜悯”,“大法官以公平和良知决断案件”,衡平法于是避免了严格形式和缓慢程序的普通法。到亨利七世的时候,衡平法成为了与普通法并列的英国法律正式规则体系,直到1875年两套法律体系的合并。柯克是17世纪普通法的典型代表,他“国王不在任何他人之下,但却在上帝和法律之下”和“法律靠技艺理性和法律判断来决定”的警句,一直为后人所称道,当他当上王室法院民事高等法院首席之后,他走向了国王的对立面。柯克与培根的争斗,实际上是普通法与衡平法的争斗,不过,国王支持了衡平法。柯克失去了首席法官的职务,后转战于议会,成为了民众的首领。梅特兰是敬重柯克的,他总结英格兰宪政史的时候说,“在整个斯图亚特王朝时期,法官们会因顶撞国王而被解职——他们经常只是国王卑躬屈膝的应声虫”。

从法律史上看,英国的最高审判权一直掌握在贵族院那里,海外的司法最高机关掌握的国王咨询机构枢密院那里。以侵权法为例子,1932年的姜啤酒案是英国法过失责任、产品责任和危险物责任的源头,那是贵族院的案件;1868年的瑞兰兹案是英国严格责任的源头,那也是贵族院的案件;1983年的麦克洛克林案是英国第三人过失“旁观者”规则的源头,它同样源自贵族院。1921年波尔密斯案和1962年马鞍山案,分别是英国法直接因果关系论和法律因果关系论的源头,这两个案件都是枢密院的判决。

或许,我们可以说,司法独立是美好的,但重要的不是政治权力的独立,而应该是法官思想和判断的独立。不管法律制度如何设计,法官人格和精神的独立性,对法律和公平的内心确信和行为的坚持,还是更重要的。



(作者系北京大学法学院教授)