广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区个体工商户和私营企业权益保护条例


（２００１年１２月１日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）

广西壮族自治区人大常委会公告（九届第４１号）

《广西壮族自治区个体工商户和私营企业权益保护条例》已由广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于２００１年１２月１日通过，现予公布，自２００２年１月１日起施行。

广西壮族自治区人民代表大会常务委员会
２００１年１２月１日

第一条 为保护个体工商户和私营企业的合法权益，促进我区城乡个体经济、私营经济健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。
第二条 本自治区行政区域内依法登记从事生产、经营活动的个体工商户、私营企业适用本条例。
第三条 个体经济、私营经济是社会主义市场经济的重要组成部分。各级人民政府应当把个体经济、私营经济纳入国民经济发展规划，营造公平竞争的环境，支持、鼓励、引导和保护个体经济、私营经济健康发展。
第四条 个体工商户、私营企业的合法权益受国家法律保护。
个体工商户、私营企业应当遵守国家法律、法规的规定，守法经营，依法纳税，公平竞争，不得损害国家利益、社会利益、消费者和他人的合法权益。
第五条 本条例由各级人民政府组织实施，工商行政管理部门会同其他有关部门做好本条例的宣传、实施工作。
第六条 工商业联合会应当协助各级人民政府及有关行政管理部门为个体经济、私营经济发展提供服务，维护个体工商户和私营企业的合法权益。
个体劳动者协会、私营企业协会，应当履行各自的职责，维护个体工商户、私营企业的合法权益。
第七条 个体工商户、私营企业对其依法取得的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
任何单位和个人不得侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收以及以其他手段侵犯个体工商户、私营企业的合法财产。
任何单位和个人不得非法改变私营企业财产的权属关系。私营企业不得注册为国有、集体企业，已注册的，应当明晰产权，按规定办理变更登记手续。
第八条 个体工商户、私营企业可以依法取得土地使用权。
任何单位和个人不得非法侵占、破坏个体工商户和私营企业合法使用的生产、经营场地及其设施。
因国家建设需要提前收回个体工商户、私营企业的土地使用权，征用个体工商户、私营企业使用的集体的土地，拆迁地上建筑物及其他附着物的，建设单位应当按国家和自治区的有关规定给予安置和补偿。
第九条 个体工商户、私营企业依法取得的字号、名称、注册商标、专利权、著作权及其他知识产权、企业名誉等受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第十条 除法律、法规、国务院及国务院财政、价格主管部门和自治区人民政府规定的行政事业性收费项目以及国务院、国务院财政行政管理部门的政府性基金项目外，任何单位不得设立向个体工商户、私营企业收取行政事业性收费项目。
行政事业性收费单位应当在收费场所公开前款规定的收费项目和收费标准；工作人员向个体工商户、私营企业收费时，应当出示收费依据、收费许可证和行政执法证件，按规定的收费项目和收费标准及时开具财政部门统一印制的收据或者税务部门统一印制的发票。凡不按规定程序、项目和标准收费或者在收据、发票上不如实填写的，个体工商户、私营企业可以拒缴。
第十一条 国家机关、事业单位、社会团体及其工作人员不得有下列行为：
（一）向个体工商户、私营企业摊派、转嫁各种费用或者无偿调用个体工商户、私营企业的人、财、物；
（二）以评比、评优、达标等活动向个体工商户、私营企业收费或者变相收费；
（三）违背个体工商户、私营企业意愿要求集资，提供赞助、资助，购买有价证券；
（四）违背个体工商户、私营企业意愿要求购买指定商品或者接受指定服务；
（五）违背个体工商户、私营企业意愿要求征订各类报纸、杂志、书籍、音像制品、资料等；
（六）违背个体工商户、私营企业意愿要求参加属于自愿参加的协会、学会、研究会等社会团体或者参加学术研讨、非相关的培训、考察等活动；
（七）违反国家规定要求个体工商户、私营企业安置人员；
（八）违反法律法规的规定对个体工商户、私营企业进行检查，或者借检查之机收取费用和损害个体工商户、私营企业的权益；
（九）要求个体工商户、私营企业提供宴请、娱乐、旅游等活动；
（十）其他侵犯个体工商户、私营企业权益的行为。
第十二条 私营企业董事、监事、经理、职工和聘用的其他人员，个体工商户的雇用人员，不得有下列行为：
（一）利用职务或者工作便利，侵占个体工商户和企业财产；
（二）擅自将个体工商户和企业资金以个人或者他人名义开立帐户存储；
（三）擅自挪用个体工商户和企业资金归个人使用或者借贷给他人；
（四）擅自以个体工商户和企业财产为他人提供担保；
（五）擅自将个体工商户和企业商标权、专利权以及其他知识产权转让给他人使用；
（六）窃取、泄露个体工商户和本企业技术、生产工艺流程、经营策略、客户资料等商业秘密；
（七）损毁个体工商户和企业的设施、设备、工具等财物。
第十三条 个体工商户、私营企业享有自主投资权，依法享有与其他市场主体平等的准入待遇，对法律、法规或者国家产业政策禁止以外的行业的生产经营申请，有关行政管理部门应当按照法定程序和时限办理相关手续，不得自行附加许可条件、设立审批或者许可程序。
个体工商户、私营企业依法可以参股、收购、兼并、租赁、承包国有及其他企业，可以与不同的地区、行业、所有制的经济组织或者个人进行联合经营，任何单位和个人不得强迫、阻挠。
第十四条 个体工商户、私营企业有权依照国家有关法律、法规规定，享有生产经营自主权，自主决定企业的经营形式、生产销售、利润分配、机构设置和管理制度，任何单位和个人不得非法干预。
第十五条 私营企业依法可以取得自营进出口经营权，在其经营范围内直接从事自营进出口业务。未取得自营进出口经营权的，可以委托相关企业开展进出口业务。
个体工商户、私营企业依法可以与境外投资者合资、合作开办合资经营企业、合作经营企业，也可以依法到境外举办独资、合资及合作经营企业。
第十六条 个体工商户、私营企业根据生产经营的需要，依法招聘员工，依法签订、变更、终止或者解除劳动合同，并依法为从业人员办理社会保险。
第十七条 个体工商户、私营企业开发高新技术产品，与其他所有制企业享受同等优惠政策。
个体工商户、私营企业及其科技人员可以向所在地的有关行政主管部门申报各类科研项目和科技成果奖，与其他所有制企业享受同等待遇，受理部门应按有关规定及时办理。
个体工商户、私营企业与其他组织依法订立的技术开发合同、技术转让合同、技术咨询合同、技术服务合同、技术培训合同、技术中介合同，经技术合同登记机构的认定登记，与其他所有制企业享受同等的国家对有关促进科技成果转化规定的优惠政策。
第十八条 个体工商户、私营企业依法取得的营业执照和各种许可证，除发照（证）的行政管理部门依法可以暂扣或者吊销外，任何单位和个人无权暂扣或者吊销。
各级行政管理部门按照法律法规对个体工商户、私营企业的有关证照进行年检、验照，不得附加法律、法规规定以外的条件。
第十九条 符合条件的个体工商户、私营企业可以获得自治区中小企业贷款担保资金和高科技风险投资担保资金的支持。
支持、鼓励符合国家规定条件的私营企业申请发行企业债券或者组建股份有限公司，按国家规定发行股票并上市。
第二十条 个体工商户、私营企业的从业人员申请参加职业技能鉴定或者专业技术职务资格评定的，可按有关程序分别向劳动、人事管理部门填报有关材料，劳动、人事管理部门应当按照有关规定办理报考或者评审手续，其专业技术职务的聘任由所在单位自主确定。
劳动、人事管理部门对通过资格考试或者评审的个体工商户、私营企业职业技术人员或者专业技术人员，应按规定颁发职业资格证书或者专业技术职务资格证书。
个体工商户、私营企业中具有中专以上学历和中级以上专业技术职务资格的从业人员，可以由人事行政管理部门人才服务机构提供人事代理服务；在个体工商户、私营企业中工作的科技人员、大中专毕业生，依国家和自治区相关规定可享有连续计算工龄的待遇。
第二十一条 个体工商户、私营企业引进的科技人员、经营管理人员符合人才引进条件的，可以向当地公安部门申报当地常住户口，由公安部门依法予以办理。
第二十二条 区外人员来本自治区和区内异地投资从事个体经营或者兴办私营企业的，与当地的投资经营者享受同等待遇；其本人及随其共同居住的直系亲属，符合户口管理规定的，可以在投资、经营所在地办理常住户口。
第二十三条 个体工商户、私营企业从业人员中已领取暂住证的，当地人民政府及教育主管部门应当采取有效措施，保障其子女入学接受义务教育，并享受当地居民的同等待遇。
第二十四条 个体工商户、私营企业的人员因商务、学习考察、短期培训、技术交流等事务需要出国（境）的，按有关规定向公安机关申请办理出国（境）护照、证件。
第二十五条 个体工商户、私营企业及其员工在参加评选先进、劳动模范等荣誉称号和奖励时，享有与国有企业及其员工同等的权利。
第二十六条 各有关行政管理部门的行政执法人员对个体工商户、私营企业依法进行监督检查时，应当出示行政执法证件，公正、文明、廉洁执法。
第二十七条 县级以上人民政府及有关部门在其权限范围内制定涉及个体工商户、私营企业权益的规范性文件前，应当向工商业联合会、个体劳动者协会、私营企业协会等征求意见，根据需要，可以举行听证会，广泛听取个体工商户、私营企业的意见。
第二十八条 工商业联合会以及个体劳动者协会、私营企业协会可以聘请律师或者委托律师事务所为个体工商户和私营企业做好法律服务工作。
第二十九条 个体工商户、私营企业及其员工的合法权益受到侵犯时，有权直接或者委托有关社会组织向有关部门投诉。有关部门在接到投诉后，应当在法定期限内作出答复。法律、法规没有规定期限的，应当在７日内作出答复；决定受理的，应当在法律、法规规定的期限内作出处理；法律、法规没有规定期限的，应当在３０日内作出处理。
第三十条 各级工商业联合会以及个体劳动者协会、私营企业协会等社会团体和组织，应当接受个体工商户、私营企业的投诉、咨询，向有关行政管理部门反映个体工商户、私营企业的意见、建议和要求，有关行政管理部门应当及时予以答复。
第三十一条 违反本条例第七条的规定，侵犯个体工商户或者私营企业财产的，由有关部门责令退还侵占的财产；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 违反本条例第八条、第九条和第十二条的规定，侵犯个体工商户或者私营企业权益的，依据相应的法律法规给予处理。
第三十三条 设区的市（地区行政公署）及其以下人民政府违法设立收费项目，或者向个体工商户、私营企业进行摊派的，由上一级人民政府予以撤销，并责令退还；造成损失的，应给予赔偿；情节严重的，对直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
各级行政管理部门违法设立收费项目，由价格主管部门进行查处；向个体工商户、私营企业进行摊派的，由上一级行政管理部门或者同级人民政府予以撤销，并责令退还；造成损失的，应给予赔偿；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第三十四条 行政管理部门及其工作人员违反本条例第十一条、第十八条的规定，由其所在单位的上级主管部门或者同级人民政府责令限期改正，情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；造成个体工商户、私营企业损失的，依法承担赔偿责任。
第三十五条 有关行政管理部门及其工作人员对个体工商户、私营企业及其职工行使有关行政许可、注册登记、税收、外贸、投资、外汇、职称评定、审查出入境、申报户口或者暂住证、子女入学入托等管理权限时，在法定条件以外附加其他条件，或者借故推诿、无故拖延的，由上级主管部门或者同级人民政府责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第三十六条 行政管理部门的行政执法人员违反本条例的规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，索取财物、泄露商业秘密及其他侵害个体工商户或者私营企业权益的，由其所在单位或者行政监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 有关人员对投诉人、检举人或者控告人进行打击报复，违反《中华人民共和国行政监察法》的，由行政监察机关依法处理；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 本条例自２００２年１月１日起施行。


题目：论房地产居间合同
作者：李玲
正文：


论房地产居间合同

广东金领律师事务所 李玲律师


《合同法》颁布后，“居间合同”已与其它委托合同、行纪合同等一并被单列出来，成为一个独立的合同类型，“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观现今社会上各种居间关系，如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等，其居间种类多而且各有特色和要求，但现行《合同法》中规定的居间条款仅仅为四条，规定得过于笼统和简单，远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。因此国家立法部门确有必要重新审视上述复杂而众多的居间市场，制订相关的实施细则，以填补居间关系在法律上的不足。房地产业是国家的基础性产业，房地产业的景气与否影响到一个国家的国民经济其他产业的兴衰，而作为与房地产业有着密切联系的房地产中介行业，其重要性从中也可见一斑。本文结合法律规定的居间合同以及我国房地产中介活动方面作些探讨。

一、 房地产居间合同的定义及相关问题

（一）房地产居间合同的定义
根据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为：“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为“房地产中介服务合同”。广义上说，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。
（二）相关问题
1、居间合同的分类
根据《合同法》424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。
《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。
2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题
根据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及委托人，似乎只有两方。但事实上，所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且《合同法》第426条规定：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中，比如房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司与买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同，即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。
以房地产居间合同为例，中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为，也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了许多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法，中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误认识，从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此，《合同法》应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定，而不是简单而笼统地一笔带过。
3、单边委托关系与双方委托关系的适用
从合同法定义上看，居间合同所调整是单边委托关系，而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。
由于香港的房地产业已发展得相当成熟，中介市场也非常活跃，人们常说：现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景，香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产代理局的官方网站上查询了解到，香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别，香港的地产代理分为单边代理、双边代理、有可能代表双方的代理这三种类型。单边代理指，经纪人只能凭一方委托人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取报酬；而双边代理，则指代理既为卖方亦为物业的买方行事，但“代理须在切实可行的范围内，尽快以书面形式向卖方披露代理将向买方收取的佣金数额或费率”；第三种，有可能代表双方的代理指代理人只为卖方办事，但其后亦可能为物业的买方办事，则“代理须在建立双边代理关系后，在切实可行的范围内，尽快以书面形式向买方披露该代理关系以及代理将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边代理和有可能代表双方代理关系均属双向收取居间报酬的形式。
从上述内容可以看出，双边代理在国内也应是可行的，且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。事实上，在国内的房地产市场上，每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，买卖双方均知悉并无异议，个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种商业惯例，双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为，居间合同不应局限于单边委托，而应学习借鉴香港灵活多样的做法，它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权，同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任，增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、 我国现行房地产居间合同的现状

（一）现状
我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，与国外一些发达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进入这一领域，由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润，不惜抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场行为，还需进一步加以完善。
（二） 漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作
上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。
现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格式，委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，毕竟并不是每一个人都是讲究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信用度可想而知。
以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例，关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个，就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。
国内房地产居间合同与香港相比较而言，香港地产代理监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产代理人提供多种格式的文本，并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件，如《出售香港住宅物业用的地产代理协议》《购买香港住宅物业用的地产代理协议》、《出租香港住宅物业用的地产代理协议》、《承租香港住宅物业用的地产代理协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。
立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的，各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用，以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、 房地产居间合同立法的改革与完善

（一）明确规定房地产居间合同是居间合同中一种，并要与行纪合同严格区分
《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念，调整各种形式的居间关系，但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别，行纪人是接受委托，为委托人利益而以自已的名义参加合同订立，直接享有合同权利义务的人，其与委托合同最相类似。
市场上，一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价，主要手段是二手房的业主开始找中介卖房，双方并未签署任何合同，中介更没有“买下”房屋，只是做一般的代理工作。但当中介找到合适的买家，谈妥价钱后，房地产中介即与卖方签订一份行纪合同，约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介，若中介以高于此价的价格卖出房屋，则差价归中介所有。但实际上，中介根本没有支付房款买下房屋。结果，本应由业主获取的房款，被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下，房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”，因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中，吃了这种“哑巴亏”的人实在太多，有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”，却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。
鉴于中介市场的确存在一些不良现象，有损于买卖双方的合法权益，建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度，禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照，对超出标准的收费进行处罚。
（二）居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度
1、规定委托人的诚信义务确有必要
《合同法》第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人，而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。
在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看，看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例，买家在收楼后的第一天晚上就发现，原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响，严重影响生活，但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的，是经纪卖了这样一间房子给他，于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实，经纪也并不知情，纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里，第一时间想到的责任方必定是经纪，皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用，到头来却换来如此一间房子，便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的，是有失事实真相的。
笔者认为，如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性，同时规定委托人也负有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清，买方也会清晰地看到这种法律关系的构成，不致于缠讼。从另一角度来说，居间人也应意识到这个问题的重要性，应该及时采取措施保障自身的合法权益，在业主委托代为出售物业时，应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务，从而减少不必要的纠纷。