广东省人大常委会


广东省城镇房地产转让条例（修正）
广东省人大常委会


（1994年1月18日广东省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 根据1997年4月3日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈广东省城镇房地产转让条例〉的决定》修正）

第一章 总 则
第一条 为规范房地产转让行为，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据法律、法规有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产转让，是指依法取得房地产权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
第三条 本条例适用于本省行政区域内城镇房地产的转让。
第四条 房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。
房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让，不得分割。
第五条 房地产转让的风险责任，产权转移前由出让人承担，产权转移后由受让人承担。
第六条 房地产管理部门核准转移登记的日期，为房地产权转移的日期。
第七条 房地产转让当事人应当按照规定办理产权转移登记。
第八条 房地产转让当事人应当依法纳税。
第九条 县级以上房地产管理部门负责本条例的贯彻实施。

第二章 房地产转让
第十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，由受让人办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。
第十一条 房地产具有下列情形之一的，不得转让：
（一）经人民法院裁定或者判决限制产权转移的；
（二）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；
（三）共同共有房地产，未经其他共有人同意的；
（四）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；
（五）权属有争议的；
（六）法律、法规规定不得转让的。
第十二条 下列行为视同房地产转让：
（一）以房地产出资与他人合资经营，房地产已成为合资经营的企业拥有的；
（二）一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的；
（三）以房地产作价入股的；
（四）收购、合并或者分立企业时，房地产转移为新的权利人所有的；
（五）以房地产抵债的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 通过买卖、交换、赠与进行房地产转让的，当事人应当订立书面合同。
第十四条 房地产买卖合同应当具备以下条款：
（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；
（二）房地产权属证明文件名称和编号；
（三）房地产坐落的位置、面积、四至界线；
（四）土地宗地号、土地使用权的性质、年限；
（五）房地产的用途；
（六）买卖价款及支付方式和时间；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）公用部分的权益分享及共有人的权利义务；
（九）违约责任；
（十）纠纷的解决办法；
（十一）合同生效的条件；
（十二）双方约定的其他事项。
第十五条 凡发生下列情形之一的，允许变更或者解除房地产买卖合同：
（一）经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；
（二）因不可抗力致使合同全部义务不能履行的；
（三）由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的；
（四）出现合同约定的变更或者解除合同条件的。
一方当事人根据前款第（二）、（三）、（四）项规定有权通知另一方变更或者解除合同。
双方当事人协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。
第十六条 下列当事人在同等条件下，依次享有优先购买权：
（一）房地产共有人；
（二）房地产抵押权人；
（三）房地产承租人。
出让人应当于签订房地产转让合同前九十日书面通知上列当事人。
第十七条 房地产交换是指当事人将各自所有的房地产互相转移给对方的法律行为。
第十八条 房地产交换合同的订立、履行、变更或者解除，参照房地产买卖合同的有关规定执行。
第十九条 房地产赠与是指赠与人将自己所有的房地产无偿地转移给受赠人的法律行为。
第二十条 房地产赠与合同载明赠与当事人的姓名或者名称、地址、房地产的基本情况、约定条件等主要事项。
第二十一条 房地产赠与人是自然人的，应当具有完全民事行为能力。
第二十二条 房地产受赠人可以是国家、自然人、法人或者其他组织，法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 房地产赠与约定条件的，受赠人不履行约定条件时，赠与人可要求受赠人履行，或者撤销赠与。所约定条件不能履行或者不需要履行的，赠与人不能撤销已生效的赠与。
第二十四条 受让人有权对房地产的状况，包括权属、结构、装修、抵押关系、租赁关系、相邻关系、土地出让合同等情况进行了解，出让人有义务提供有关情况。

第三章 法律责任
第二十五条 房地产转让合同被确认无效后，一方当事人有过错的，应当赔偿另一方当事人因此造成的经济损失。双方当事人均有过错的，应当承担相应的责任。
第二十六条 应变更或者解除房地产转让合同致使另一方当事人造成经济损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。
第二十七条 因出让人的过错，不能按约定时间交付房地产的，出让人应当支付违约金。违约金数额有约定的，从约定；未约定的，为延期交付房地产期间的租金，造成受让人经济损失的，出让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
第二十八条 受让人不按约定时间给付价款的，应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成出让人经济损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
第二十九条 出让人违反第二十四条规定故意隐瞒真实情况而造成房地产转让合同无效的，应当赔偿受让人因此造成的经济损失。
第三十条 违反第十条规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并处以违法所得百分之五十以下的罚款。
第三十一条 违反第八条规定的，由税务部门依法处罚。
第三十二条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级主管部门申请复议，也可以直接向人民法院起诉。复议机关应当在接到复议申请之日起六十日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向
人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议、不起诉，又不执行处罚决定的，作出处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。

第四章 附 则
第三十三条 微利商品住宅、福利住宅的转让，按照本省人民政府的有关规定执行。
第三十四条 本条例自1994年3月1日起施行。

附：广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省城镇房地产转让条例》的决定

（1997年4月3日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 1997年5月1日起施行）

决定
根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议决定对《广东省城镇房地产转让条例》作如下修改：
一、第十条修改为：
“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，由受让人办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。”
二、第三十条修改为：
“违反第十条规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并处以违法所得百分之五十以下的罚款。”
本决定自公布之日起施行。
《广东省城镇房地产转让条例》根据本决定作相应修改，在广东省人大常委会《人民之声》杂志上重新公布。



1997年5月1日
　　裁判要旨

　　当事人基于对法律关系的错误认识所为民事行为的效果，应当结合产生错误认识的原因、所作意思表示的客观内容及意思表示产生的实际后果进行认定。

　　案情

　　2006年7月1日，谢代义与重庆红宇汽车配件厂（以下简称红宇配件厂）建立劳动关系，其后谢代义（乙方）与红宇配件厂（甲方）签订《研究生安置协议》，对工资、福利、社会保险等进行了约定，同时约定如甲方违反协议，赔偿乙方及配偶违约金20万元人民币。2006年10月，红宇配件厂与案外公司合资成立重庆红宇摩擦制品有限公司（以下简称红宇摩擦公司）。2006年10月9日，谢代义与红宇摩擦公司及红宇配件厂签订《备忘录协议》，约定谢代义转入红宇摩擦公司工作，红宇摩擦公司将继续履行谢代义与红宇配件厂签订的《研究生安置协议》。2007年11月27日，谢代义与红宇摩擦公司签订《岗位合同》，其中明确谢代义系劳务输入在红宇摩擦公司工作的员工。2008年度的《岗位合同》期满后，谢代义不愿与红宇摩擦公司继续签订《岗位合同》。红宇摩擦公司综合管理部于2009年2月16日向谢代义发出《通知》，认为谢代义不符合重庆宇虹劳务有限公司劳务输入红宇摩擦公司员工的要求，因此不再为谢代义提供工作岗位，并停发工资，停止福利待遇。此后，谢代义未再到红宇摩擦公司处上班。2009年3月5日，红宇摩擦公司、红宇配件厂联合向谢代义发出《通知》，要求谢代义在收到通知后到红宇摩擦公司报到。2009年3月9日，谢代义向璧山县劳动争议仲裁委员会提起仲裁申请。

　　璧山县劳动争议仲裁委员会驳回其仲裁申请。

　　仲裁后，谢代义起诉至重庆市璧山县人民法院，以红宇摩擦公司违法解除劳动关系及用工行为中存在违法行为为由，提出包括要求红宇摩擦公司支付违约金20万元在内等诉讼请求。

　　裁判

　　重庆市璧山县人民法院经审理认为，谢代义要求红宇摩擦公司支付20万元违约金等诉讼请求均是基于红宇摩擦公司违法解除劳动关系而提出，而红宇摩擦公司2009年2月16日向谢代义发出的《通知》并无解除或终止劳动关系的意思表示，且之后红宇摩擦公司及红宇配件厂也书面通知了谢代义继续回红宇摩擦公司处上班，并且红宇摩擦公司此后仍在为谢代义缴纳社会保险及住房公积金。因此，谢代义认为红宇摩擦公司已违法解除劳动关系的主张，不予采信。法院判决：一、确认重庆红宇摩擦公司与谢代义签订的竞业限制条款中对竞业限制期限超过二年的约定无效。二、驳回谢代义的其他诉讼请求。

　　谢代义不服一审判决，提起上诉。

　　重庆市第一中级人民法院经审理认为，谢代义与红宇摩擦公司建立劳动关系后，红宇摩擦公司2009年2月16日向谢代义发出《通知》，以谢代义不符合重庆宇虹劳务有限公司劳务输入红宇摩擦公司员工的要求为由，明确即日起红宇摩擦公司不再为谢代义提供工作岗位，停发工资，停止福利待遇。该通知内容具有明确的解除红宇摩擦公司与谢代义双方之间关系的意思表示，且在红宇摩擦公司发出该通知后谢代义也实际未再到红宇摩擦公司上班，故红宇摩擦公司对双方关系的错误认识，并不影响该通知具有解除双方之间劳动关系的效果。由此，应当认定自红宇摩擦公司向谢代义发出该通知后，双方劳动关系已实际解除。

　　2012年6月19日，重庆市第一中级人民法院判决：撤销一审判决第二项；红宇摩擦公司支付谢代义包括违约金在内的款项共计245313元；驳回谢代义的其他上诉请求。

　　评析

　　行为主体基于对法律关系的错误认识，作出的意思表示效果之认定，应当结合行为人的主观认识及行为人由此作出的客观意思表示进行考察。一般而言，主观认识与客观的意思表示相一致，则会产生相应的意思表示后果。在主观认识与客观意思表示不一致的情况下，主观认识错误可以区分为对客观事实的错误认识和对法律关系的错误认识。其中对客观事实的认识错误如果并非出自行为人本身的原因，在行为结果对其产生严重的不利益的情况下，则可以构成民法上的重大误解。与此相对应的是，一般而言，对法律关系的错误认识则不会构成民法上的重大误解，因为不管行为人对法律关系的性质作何理解，其作出行为的意思表示总是指向同一法律关系，而且意思表示的效力总是及于该实际存在的法律关系。此外，如果对法律关系的错误认识系因行为人自身的原因造成的，也即行为人知道或应当知道法律关系的性质，当行为后果对行为人不利时，行为人更不能以其对法律关系认识错误为由作为不承担相应行为责任的正当抗辩理由。

　　本案中红宇摩擦公司在和红宇配件厂及谢代义所签的《备忘录协议》中已经明确红宇摩擦公司继承了红宇配件厂与谢代义的劳动关系，并将履行红宇配件厂与谢代义所签的《研究生安置协议》，故其是知道或至少应当知道公司与谢代义之间建立的是劳动关系。在此情况下，红宇摩擦公司向谢代义发出解除双方劳务关系的《通知》，该《通知》虽明确表示系解除劳务关系，但其中亦有公司不再为谢代义提供工作岗位、停发工资及福利待遇等内容。由此来看，红宇摩擦公司对解除与谢代义之间唯一存在的关系的意思表示是非常清晰的。故在双方只存在劳动关系，而不存在劳务关系的情况下，该通知只能达到解除双方劳动关系的效果。此外，从该《通知》发出后的实际后果来看，谢代义亦未再到红宇摩擦公司上班。可见，该《通知》不仅在客观上能够达到解除双方劳动关系的效果，而且实际上也解除了双方之间的劳动关系。

　　关于红宇摩擦公司后来又向谢代义发出《通知》，要求谢代义回红宇摩擦公司上班的问题，如上所述，由于双方之间的劳动关系在被红宇摩擦公司解除后已经成为一个既成事实，故红宇摩擦公司该《通知》不能达到否认前一《通知》实际已解除双方劳动关系的效果。因为基于劳动关系的合意性特征，在用人单位和劳动者的劳动关系已实际解除的情况下，双方之间的劳动关系不能因其中一方的单方行为而自动恢复。

　　（作者单位：重庆市第一中级人民法院）